תמ"א 38 - ברקוביץ אהרוני זיו BAZ https://bazlaw.co.il עורכי דין Sun, 29 Sep 2024 07:32:31 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.0 https://bazlaw.co.il/wp-content/uploads/2019/01/cropped-logo-02-32x32.png תמ"א 38 - ברקוביץ אהרוני זיו BAZ https://bazlaw.co.il 32 32 מדריך לתהליך התחדשות עירונית https://bazlaw.co.il/urban-renewal-2/ Thu, 18 Jul 2024 07:32:41 +0000 https://bazlaw.co.il/?p=23117 התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים שבהם בניין בודד או אזור מסוים נדרשים לשיקום פיזי וסביבתי התהליך יכול לצאת לדרך ביוזמת רשות מקומית או ביוזמה פרטית, כמו יזם או הדיירים עצמם התחדשות עירונית כוללת הליכי תמ"א בבניין אחד (עיבוי וחיזוק או הריסה), או פינוי-בינוי במקבץ בניינים ישנים התהליך מורכב אך מגלם הזדמנות טובה לבעלי הדירות […]

The post מדריך לתהליך התחדשות עירונית appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]>
  • התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים שבהם בניין בודד או אזור מסוים נדרשים לשיקום פיזי וסביבתי
  • התהליך יכול לצאת לדרך ביוזמת רשות מקומית או ביוזמה פרטית, כמו יזם או הדיירים עצמם
  • התחדשות עירונית כוללת הליכי תמ"א בבניין אחד (עיבוי וחיזוק או הריסה), או פינוי-בינוי במקבץ בניינים ישנים
  • התהליך מורכב אך מגלם הזדמנות טובה לבעלי הדירות להשביח את הנכס שבבעלותם
  • כל תהליך התחדשות עירונית הוא למעשה מכירת זכויות בעל הדירה בנכס ליזם שמבצע את העבודה בפועל. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם אנשי המקצוע הנכונים
  • המדריך מתייחס לתהליכים הנוגעים לדיירים בהתחדשות עירונית, הן בתמ"א 38 והן בפינוי-בינוי. להבדלים העיקריים בין התהליכים ראו:
  • המדריך מתייחס להתחדשות עירונית שמתקיימת ביוזמת הדיירים, ולא ביוזמת היזם או הרשות המקומית.
  • רוב השלבים שיפורטו כאן רלוונטיים גם אם ההתחדשות העירונית נעשית שלא ביוזמת הדיירים. במקרה זה, היזם או הרשות המקומית יידרשו לבחון את ההיתכנות למיזם, לבחור קבלן שיקים את הפרויקט ולהוציא היתרים.
  • לכן, חשוב מאוד לבחור את אנשי המקצוע הנכונים שילוו אתכם ולהתייעץ איתם בשלבים הקריטיים של התהליך, כדי לוודא שאתם מקבלים את התמורה המרבית עבור הזכויות שלכם.

בדיקת היתכנות ראשונית

  • אם קיימת מינהלת להתחדשות עירונית באזור המגורים, כדאי לפנות אליה לפני שמתחילים להשקיע מאמץ וכסף.
  • המינהלת תסייע לבדוק אם התוכנית המבוקשת (תמ"א, פינוי-בינוי) אפשרית מהיבטים של תכנון ואם היא כדאית מבחינה כלכלית..
טיפ
לפני הפנייה למינהלת להתחדשות עירונית, כדאי לקיים אסיפת דיירים או שיחות עם בעלי הדירות כדי לבדוק אם יש היענות ראשונית לתהליך
  • גם אם התהליך קורה ביוזמת היזם ולא הדיירים, תוכלו לפנות למינהלת כדי להתייעץ ולקבל מידע רלוונטי בהמשך התהליך.
 
בחינת מסלול פינוי – בינוי
  • בעלי דירות או יזמים יכולים להגיש בקשה לבחינה האם מתחם עומד בתנאי הסף הראשונים לפינוי-בינוי.
  • המשמעות של אישור המתחם בהחלטה המקדמית, היא שאם יתמלאו תנאי הסף – הוא יוכרז כמתחם לפינוי ובינוי.
  • ההחלטה מאפשרת גם לדחות את מועד חבות המס ולעבור למסלולי תכנון ייחודיים להתחדשות עירונית על פי חוק התכנון והבנייה.
תנאי הסף
  • קיומה של תוכנית ראשונית לפינוי או עיבוי 24 יחידות דיור או יחידות אחרות ובנייה של יחידות דיור חדשות.
  • מפת מדידה עדכנית למתחם – בת שנה לכל היותר.
  • אישור של מהנדס העיר בדבר הסכמה עקרונית לפרויקט.

בחירת נציגות הדיירים

  • בין אם התהליך החל ביוזמת הדיירים ובין אם ביוזמת היזם, תצטרכו למנות נציגות דיירים.
  • מטרת הנציגות לסייע לבעלי הדירות לפעול באופן מאורגן מול בעלי המקצוע, הרשות המקומית ומוסדות התכנון.
  • הנציגות נבחרת מתוך כלל בעלי הדירות המעוניינים להיות חברים בנציגות.
  • תפקידי הנציגות הם בין היתר לבחור את בעלי המקצוע: העו"ד המייצג, מפקח על הבנייה, שמאי ויזם.
  • הנציגות צריכה לפעול בשקיפות ולייצג את האינטרסים של בעלי הדירות.
 
שימו לב
  • לנציגות אין סמכות חוקית לחתום על אף הסכם או לקבל כל החלטה מהותית בשם אף אחד מבעלי הדירות.
  • בכל מקום שנדרשת חתימה של מי מבעלי הדירה, הוא צריך לחתום בעצמו.
המלצות להליך בחירת הנציגות
  • הנציגות צריכה להיבחר בהליך דמוקרטי ושקוף, וכל בעל דירה יכול להציע את מועמדותו.
  • יש לקבוע מועד לאסיפת דיירים, בהתאם לתקנון הבית המשותף, או התקנון המצוי אם אין לבית המשותף תקנון ספציפי.

התקשרויות עם אנשי מקצוע

  • הנציגות הנבחרת של הדיירים צריכה לבחור את אנשי המקצוע שיילוו את בעלי הדירות בפרויקט.
  • מומלץ לפנות לכמה אנשי מקצוע ולקבל לפחות 3 הצעות לצורך השוואה ובחירת ההצעה המתאימה ביותר.
  • מומלץ לפנות לנציגויות אחרות ולקבל המלצות, ולהתחשב בניסיון אנשי המקצוע, זמינות, עלות וכדומה.
אופן בחירת היזם על-ידי הדיירים
  • במקרה שהתהליך נולד ביוזמת הדיירים ולא באמצעות היזם, הדיירים צריכים לבחור ביזם לצורך ביצוע הפרויקט.
  • מינהלת ההתחדשות העירונית ועורך-הדין יכולים לסייע בבחירת יזם מתאים.
  • מומלץ להוציא מכרז שמזמין קבלנים או יזמים עם ניסיון מתאים להגיש הצעות.
טיפ
  • יש להתייעץ עם עורך הדין המלווה את הפרויקט לפני ההתקשרות עם היזם, ולאפשר לו לקיים משא ומתן לטובת הדיירים.
  • כדאי לשים לב למאפייני ההצעה מעבר לתוספת השטח לדירה. למשל, מימון עלויות תחזוקה והביטחונות המוצעים במקרה שבו היזם יקרוס כלכלית באמצע הפרויקט.
  • לאחר שיודעים מה צורכי בעלי הדירות ולאחר שהתקבלו כמה הצעות, צריך לבחור את ההצעה הטובה ביותר לפי הקריטריונים המשמעותיים לבעלי הדירות: ניסיון, זמינות, איתנות פיננסית, המלצות וכדומה.
בחירת עורך דין
  • כל התחדשות עירונית היא עסקה שבה בעלי הדירות למעשה מוכרים את זכויותיהם בדירה ליזם עבור תמורה מסוימת.
  • לכן, חשוב מאוד להתקשר עם עורך דין מתאים ומנוסה ולהתייעץ איתו בכל שלבי התהליך.
  • תפקיד עורך הדין, בין היתר:
    • לסייע לחתימה על הסכמי התקשרות עם היזם ובעלי מקצועי.
    • לסייע לטפל בדיירים סרבנים.
    • לסייע בבחירת מפקח ושמאי לבעלי הנכסים.
    • לעקוב אחר ביצוע התחייבויות היזם או הקבלן.
שימו לב
עורך הדין צריך לשרת אתכם, לכן חשוב שתבחרו עורך דין שעליו קיבלתם המלצות מנציגויות אחרות שעברו תהליך התחדשות עירונית, ושלא עובד בשביל היזם של הפרוייקט שלכם
בחירת המפקח על הבנייה
  • תפקיד המפקח נחלק לשלושה שלבים:
    1. בשלב שלפני קבלת היתר הבנייה: פיקוח על שלב התכנון.
    2. בשלב שאחרי קבלת היתר הבנייה: פיקוח על ביצוע העבודות בפרוייקט.
    3. בשלב שאחרי גמר העבודות: המפקח מלווה את בעלי הדירות בעת המסירה.
בחירת שמאי
  • בחירת שמאי רלוונטית כשמדובר בעיקר בעסקת פינוי בינוי, אך יכולה להיות רלוונטית גם במקרה של תמ"א 38, אם המפקח על הבתים המשותפים קבע שיש צורך בשמאי.
  • השמאי נדרש כדי לבדוק אם העסקה כלכלית, ובאילו תנאים היא תיחשב כלכלית.
  • משרד השיכון מאפשר לבעלי הדירות לקבל חוות דעת של שמאי בעסקת פינוי ובינוי וכן בעסקת תמ"א 38.
  • בכל מקרה, ניתן למנות גם שמאי באופן פרטי.
בחירת יועץ חברתי
  • יועץ חברתי המלווה תהליכי התחדשות עירונית הוא תפקיד חדש יחסית שמשלב תחומים מעולמות הרווחה, הקהילה והתכנון ופועל בכמה מישורים:
    • בחינת צורכי בעלי הדירות והצגתם בפני גורמי התכנון.
    • עדכון וליווי בעלי הדירות בשפה מובנת.
    • סיוע בהתארגנות לבחירת הנציגות, הכשרתה וסיוע לה בעבודתה בפרויקט.
    • לסייע עם עו"ד בהטעמת צורכי בעלי הדירות בתוכניות ובחוזה.
    • ייצוג האינטרסים החברתייים והקהילתיים של הפרויקט בפני ועדות התכנון.
  • בפרויקט פינוי-בינוי שבו מתקיים הליך של שיתוף הציבור, היועץ החברתי עורך דו"ח חברתי הכולל מיפוי מאפייני תושבי המתחם, סיכום הממצאים, ניתוחם והפקת המלצות על בסיסם. להנחיות עריכת הדו"ח 

המשך התהליך באמצעות אנשי המקצוע

  • לאחר בחירת אנשי המקצוע המתאימים, צריך לפנות לרשויות לצורך המשך הטיפול והוצאת היתר בנייה.
  • היזם ועורך הדין המלווה יפנו לרשויות לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה.
  • לאחר קבלת היתר הבנייה, ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט.
פינוי בינוי ביוזמת הדיירים
  • כאשר מדובר בעסקת פינוי-בינוי, יש לפנות בבקשה להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי.
  • אם התהליך נעשה ביוזמת היזם, הוא ידאג לקבלת האישורים הנדרשים.
  • אם התהליך נעשה ביוזמת הדיירים, עליכם להכיר את התהליך הנדרש ולבצע אותו בעצמכם.
  • לצורך הגשת הבקשה יש צורך לעמוד בתנאי הסף הבאים:
    • קיומה של תכנית לפינוי ובינוי או לעיבוי של לפחות 24 יחידות המיועדות לדיור או למטרות אחרות שהופקדה להתנגדויות או אושרה.
    • הסכמי פינוי ובינוי חתומים עם רוב מיוחס מבעלי הדירות במתחם – 66% מבעלי הדירות במקבץ בניינים, ולפחות 60% מבעלי הדירות בכל בניין.
שימו לב
בניגוד לעסקת תמ"א 38, בעסקת פינוי-בינוי צריך להוציא תב"ע לפני שמבקשים היתר בנייה. מדובר בהליך ארוך יותר, יש מעט ועדות מקומיות שיש להן סמכות לדון בפינוי-בינוי ולרוב צריך לעבור תהליך של ועדה מחוזית.

סירוב דיירים בהתחדשות עירונית

  • בין אם אתם דייר המסרב לעסקה ובין אם אתם בעלי הדירות המבקשים להוציא את העסקה לפועל, מדובר בסוגייה מורכבת ורצוי להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום.
סירוב בפינוי – בינוי
  • אם מדובר בפינוי-בינוי, בעל דירה יכול לסרב לעסקה.
  • בנוסף, תוכנית פינוי-בינוי מופקדת לאישור בוועדה לתכנון ובנייה, וכל מי שרואה את עצמו נפגע, יכול להגיש התנגדות לתוכנית הבנייה, גם אם הוא לא מתגורר במתחם שעומד לפינוי-בינוי.
  • אם הפרויקט כבר עבר אישור ועדה מחוזית והמתחם הוכרז כמתחם לפינוי-בינוי, ניתן לפעול מול הסרבן בתביעה לבית המשפט לתשלום פיצויים.
  • לא ניתן להוציא לפועל פרויקט של פינוי-בינוי ללא הסכמת כל הדיירים, אך ניתן לתבוע פיצויים מדייר סרבן.
סירוב בתמ"א 38
  • אם מדובר בתמ"א (חיזוק או פינוי), בעל דירה יכול להתנגד, אבל המפקח על הבתים המשותפים או בית המשפט עשויים לחייב אותו להסכים לעסקה או למנות מישהו שיחתום במקומו.

זכויות נוספות בהקשר של התחדשות עירונית

  • אוכלוסיות מסוימות עשויות להיות זכאיות להטבות ייחודיות בהתחדשות עירונית.
  • הטבות אלו עשויות לכלול למשל הנחה בארנונה, סבסוד עלויות תחזוקה, מגורים חלופיים והתאמות נדרשות ועוד.

דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ"א 38?

פינוי – בינוי

The post מדריך לתהליך התחדשות עירונית appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]> התחדשות עירונית: התיקון שמאפשר ביטול חוזים https://bazlaw.co.il/%d7%94%d7%aa%d7%97%d7%93%d7%a9%d7%95%d7%aa-%d7%a2%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%99%d7%aa-%d7%94%d7%aa%d7%99%d7%a7%d7%95%d7%9f-%d7%a9%d7%9e%d7%90%d7%a4%d7%a9%d7%a8-%d7%91%d7%99%d7%98%d7%95%d7%9c-%d7%97/ Mon, 11 Dec 2023 16:33:19 +0000 https://bazlaw.co.il/?p=22277 בימים האחרונים נכנס לתוקף תיקון חוק שמאפשר לבעלי דירות בפרויקטים תקועים לבטל את ההסכם. לא בטוח שזה מה שיקדם את ההתחדשות העירונית בישראל בשבוע שעבר נכנס לתוקף תיקון חוק שנקבע בחוק ההסדרים 2021, המאפשר לבעלי דירות שהתקשרו עם יזם בעסקת התחדשות עירונית לבטל את ההסכם אם היזם לא הגיע לחתימת הרוב הדרוש או לא החל […]

The post התחדשות עירונית: התיקון שמאפשר ביטול חוזים appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]>

בימים האחרונים נכנס לתוקף תיקון חוק שמאפשר לבעלי דירות בפרויקטים תקועים לבטל את ההסכם. לא בטוח שזה מה שיקדם את ההתחדשות העירונית בישראל

בשבוע שעבר נכנס לתוקף תיקון חוק שנקבע בחוק ההסדרים 2021, המאפשר לבעלי דירות שהתקשרו עם יזם בעסקת התחדשות עירונית לבטל את ההסכם אם היזם לא הגיע לחתימת הרוב הדרוש או לא החל בקידום תכנון הפרויקט במועדים הקבועים בחוק.

התיקון נועד לשרת שתי תכליות שונות: לאפשר לבעלי דירות להיחלץ מהתקשרות כובלת שייתכן ואינה מקדמת אותם אל עבר פרויקט בר קיימא; וכן לתמרץ ולעודד יזמים למצות את ניסיונות החתמת הבעלים ולהזדרז לקדם את תכנון הפרויקט.

אין ספק שמדובר בתכליות ראויות. אך כתמיד, יש לוודא שלא מתקנים עיוות אחד עם יצירת עיוות אחר, ולצורך כך יש להבחין בין השלבים השונים בחיי הפרויקט אליהם מתייחס התיקון לחוק.

בכל הנוגע לתכלית הראשונה, הרי שכבר כיום נהוג ומקובל לכלול בהסכמים בין יזמים לבעלי דירות הגבלה על פרק הזמן העומד לרשותו של היזם להשגת הרוב הדרוש, כך שלמעשה, אין בתיקון שינוי דרמטי ביחס למצב הקיים אלא רק עיגון בחוק של אותו נוהג ככלי חשוב בידי בעלי הדירות.

לעומת זאת, חלקו השני של התיקון, המאפשר לבעלי דירות לבטל התקשרות אם היזם לא החל בקידום ההליך התכנוני, מהווה התערבות בעלת השפעה משמעותית הרבה יותר, בייחוד בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.

התכנון תלוי ביזם?

להתערבות הזו עלולות להיות השלכות מרחיקות לכת על פרויקטים אלה וזאת משני טעמים. ראשית, בשונה ממתן אפשרות לביטול ההסכם במקרה בו לא הושג הרוב הדרוש בפרק הזמן שנקבע לכך, הרי שכעת מקנה התיקון עילה נוספת לביטול הסכם לאחר שכבר נחתם והחל לצאת אל הפועל, דבר אשר לכשעצמו מערער את הוודאות החוזית שבהתקשרות בין הצדדים.

שנית, מדובר בהתערבות בשלב בו להתקשרות היזם ובעלי הדירות מצטרפת הצלע השלישית במשולש ההתחדשות עירונית, הלוא היא גורם התכנון הרלוונטי, שהוא בעל ההשפעה המכרעת והמשמעותית ביותר בשלב זה. השפעת גורמי התכנון כלל לא מקבלת ביטוי בתיקון לחוק.

יש לציין כי לוחות הזמנים המקסימליים הקבועים בתיקון לחוק (המאפשרים כאמור את ביטול ההסכם) אינם שונים בהרבה ממשך הזמן שלוקח בפועל לקדם תכנון אל מול הבירוקרטיה הקיימת – בייחוד בפרויקטים מסוג פינוי בינוי.

ממילא מדובר היה באתגר לא פשוט ליזמים, כך שהגבלת לוחות הזמנים ומתן אפשרות לביטול ההסכם – אפילו במקרים שבהם הגורם המרכזי לעיכוב אינו היזם – עלולה לא רק לסכל את תכלית התיקון לחוק, אלא גם ליצור עיוות שיקשה עוד יותר לקדם פרויקטים.

אכן, ישנם מקרים בהם בעלי דירות מוצאים עצמם כבולים בהסכם עם יזם שלא פועל כראוי לקידום הפרויקט. אולם, ככל שתחום ההתחדשות העירונית מתקדם ונוכח כניסתם של "שחקנים" איכותיים למגרש, השכיחות של מקרים כאלה פחתה משמעותית והשוק יודע לסנן אותם בעצמו.

יזמים יברחו, דיירים יישארו מאחור

בנוסף, האתגר המשמעותי בתחום היה ונותר חוסר הוודאות התכנונית. לכן, התיקון לחוק עלול להשיג תוצאה הפוכה ולהרתיע יזמים מלהשקיע משאבים במקרים שבהם אל הוודאות הנמוכה ממילא מצטרף גורם סיכון נוסף שעלול להביא לכך שהשקעתם תרד טמיון. ראוי היה כי כניסתו לתוקף של התיקון לחוק תלווה ואולי אף תותנה, בהחלת רפורמה משמעותית בהליכי התכנון, כזו שתביא לשינוי אמיתי, בייחוד בכל הקשור ללוחות הזמנים.

כמו כן, התיקון לחוק לא נותן פתרונות הדרגתיים בתווך שבין קיומו של ההסכם לבין ביטולו המוחלט. לדוגמה, ניתן היה לקבוע סייגים שיאפשרו גמישות או מציאת פתרונות ביניים במקרים בהם נדרשת הפעלת שיקול דעת או כאשר ביטול ההסכם אינו הפתרון שישרת נכונה את הצדדים.

התכלית צריכה להיות כזו המאפשרת מציאת פתרונות לקיום פרויקטים של התחדשות עירונית והסרת החסמים הלא מעטים שניצבים בדרך, לאו דווקא על ידי ביטול ההסכם שבמקרה הטוב, יחזיר את בעלי הדירות כמה שנים לאחור ומבלי להבטיח כלל שהיזם הבא יצליח במקום שקודמו נכשל.

The post התחדשות עירונית: התיקון שמאפשר ביטול חוזים appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]> תמ"א 38: איך מחשבים היטל השבחה על קומה נוספת? https://bazlaw.co.il/%d7%aa%d7%9e%d7%90-38-%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%9e%d7%97%d7%a9%d7%91%d7%99%d7%9d-%d7%94%d7%99%d7%98%d7%9c-%d7%94%d7%a9%d7%91%d7%97%d7%94-%d7%a2%d7%9c-%d7%a7%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%a0%d7%95%d7%a1%d7%a4/ Thu, 30 Nov 2023 17:11:36 +0000 https://bazlaw.co.il/?p=22188 יזמיות שמבצעות פרויקטים של הריסה ובניה בהרצליה ערערו על אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, שאושרה מכוח תכנית כללית ואינה נכללת בפטור לפי תמ"א 38. ביהמ"ש דחה את החישוב שהציעו הצדדים וקבע דרך שלישית המבוססת על היחס בין השטחים השופט גלעד הס פסק לאחרונה במחלוקת בין שתי יזמיות, קבוצת הירדן וחברת רינובו, לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבניה […]

The post תמ"א 38: איך מחשבים היטל השבחה על קומה נוספת? appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]>

יזמיות שמבצעות פרויקטים של הריסה ובניה בהרצליה ערערו על אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, שאושרה מכוח תכנית כללית ואינה נכללת בפטור לפי תמ"א 38. ביהמ"ש דחה את החישוב שהציעו הצדדים וקבע דרך שלישית המבוססת על היחס בין השטחים

השופט גלעד הס פסק לאחרונה במחלוקת בין שתי יזמיות, קבוצת הירדן וחברת רינובו, לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה. השאלה הייתה איך לחשב את היטל ההשבחה בפרויקטים בהם אושרה בניית קומה נוספת מכוח תכנית מתאר כללית, מעבר לזכויות מכוח תמ"א 38 שנכללות בפטור מביטל השבחה. השופט דחה את הגישות שהציגו הצדדים וקבע שיש לחשב את ההיטל בהתבסס על היחס שבין הקומה הנוספת לבין יתר השטחים. 

המערערות יזמו על שטחים שבבעלותן פרויקט הריסה ובניה מחדש הכולל זכויות מכוח תמ"א 38 וכן זכויות מכוח תכנית מפורטת אחרת החלה על הנכסים. בגין הוצאת היתר הבניה לפרויקטים של המערערות הנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה שומת היטל השבחה. המערערות הגישו שומות נגדיות.

נקודת המחלוקת הייתה אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, אשר אושרה מכוח התכנית הכללית, ואשר אינה כלולה בפטור שניתן לזכויות שמומשו מכוח תמ"א 38. 

גישת הוועדה המקומית הייתה שיש לערוך תחשיב היטל השבחה נפרד לגבי מלוא שטח הקומה הנוספת, וזאת בהתעלם מההשבחה, או העדר ההשבחה, של יתר חלקי המבנה (השבחה שהגיעה לסך של יותר מ-3 מיליון). 

היזמיות סברו כי יש לשום את המקרקעין בשני מצבי התכנון, לפני ואחרי ההיתר. כאשר, במסגרת המצב הקודם, יש להביא בחשבון את שווי דירות המגורים הקיימות (ללא פוטנציאל הנובע מתמ"א 38) ואילו במצב החדש יש להביא בחשבון את שווי מלוא השטחים שייבנו, וזאת בניכוי עלויות עודפות בגין התקנת חניות תת קרקעיות אשר נדרשות עבור הדירות החדשות בבניין וניכוי הוצאות פינוי דיירים.

לעמדת היזמיות, בשני הפרויקטים, תחשיב זה מוביל למסקנה כי שווי הבניין במצב הישן גבוה משוויו במצב החדש, ומכאן אין השבחה ואין היטל השבחה.

ועדת הערר סברה, כמו הוועדה המקומית שיש לחשב את ההשבחה הנובעת מהזכויות בגין הקומה הנוספת בלבד. אלא שלשיטתה, יש להציב חסם עליון להשבחה זו והוא ההשבחה הכוללת – הפער בין השווי הכולל של המצב החדש בהשוואה למצב הקודם. 

אולי יעניין אותך גם...

דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ"א 38?

ברקוביץ אהרוני זיו עורכי דין 17 באוגוסט 2023

המונח "תמ"א 38" הוא השם המקוצר של "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". במדריך זה תוכלו לקבל הסבר כללי במה עוסקת התכנית.

קרא עוד »

שגיאה מהותית

השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את עמדות הצדדים. הוא קבע כי נפלה שגיאה מהותית ובסיסית בתחשיב ועדת הערר, כאשר לא חילקה את ההשבחה הכוללת בצורה הגיונית ומנומקת בין ההשבחה הנובעת מהזכויות הפטורות מכוח תמ"א 38 לבין הזכויות לקומה הנוספת שאינן פטורות מהיטל השבחה.

הוא הדגיש כי חייב להיות מתאם בין היקף הזכויות הממומשות מכוח תמ"א 38 לבין הסכום שנייחס לזכויות אלו מסך ההשבחה הכוללת, וחייב להיות מתאם דומה בין היקף הזכויות הממומשות מכוח התכנית הכללית לבין הסכום שנייחס לזכויות אלו מההשבחה הכוללת. 

השופט קבע שיש לחשב את היחס בין השטחים שמומשו מכוח התכנית הכללית לבין סך השטחים שמומשו הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התכנית הכללית, כאשר יחס השטחים יהיה יחס החלוקה של ההשבחה הכוללת בין הזכויות הפטורות לאלו שאינן פטורות.

כלומר, בשלב הראשון ייערך חישוב ההשבחה הכוללת. בשלב השני יחושב היחס בין השטחים שנוספו רק מכוח התכנית המפורטת לסך השטחים שנוספו מכוח תמ"א 38 + השטחים שנוספו מכוח התכנית המפורטת. יחס זה יוכפל בהשבחה הכללית והתוצאה תהיה ההשבחה שאינה פטורה, שבגינה ישלם הנישום 50% היטל השבחה. 

פסק דין

השופט ערך את החישוב ביחס לאחד הפרויקטים והגיע למסקנה כי מתוך ההשבחה הכוללת שעומדת על 3,530,000 שקל, ההשבחה שאינה פטורה עבור הקומה הנוספת עומדת על 778,032 שקל, בעוד שיתר ההשבחה בסכום של 2,751,968 שקל – פטורה מהיטל השבחה לפי תמ"א 38.

לא ניתן צו להוצאות. 

  • ב"כ המערערות: עו"ד אריאל פל ועו"ד אלי וילצ'יק (קבוצת הירדן), עו"ד הדר בלומשטין-בדש (רינובו)
  • ב"כ הוועדה המקומית: עו"ד נמרוד טויסטר, עו"ד אסף הראל, עו"ד אילנה בראף-שניר

עו"ד ירון נדם עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

עוד באותו נושא…

The post תמ"א 38: איך מחשבים היטל השבחה על קומה נוספת? appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]> דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ"א 38? https://bazlaw.co.il/tama38/ Thu, 17 Aug 2023 14:57:42 +0000 https://bazlaw.co.il/?p=16208 המונח "תמ"א 38" הוא השם המקוצר של "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". במדריך זה תוכלו לקבל הסבר כללי במה עוסקת התכנית. רקע מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מהבחינה הסייסמית, ולכן יש בה מבנים רבים החשופים לסכנת פגיעה וקריסה בעת רעידת אדמה. מדינת ישראל יזמה את תמ"א 38 במטרה לאפשר לבעלי דירות […]

The post דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ"א 38? appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]>
המונח "תמ"א 38" הוא השם המקוצר של "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". במדריך זה תוכלו לקבל הסבר כללי במה עוסקת התכנית.

רקע

תחולת התכנית

אולי יעניין אותך גם...

דיני מקרקעין – מהי התחדשות עירונית?

תנאי תכנית תמ"א 38

עוד באותו נושא…

The post דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ"א 38? appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]> דיני מקרקעין – מהי התחדשות עירונית? https://bazlaw.co.il/urban-renewal/ Thu, 17 Aug 2023 14:48:17 +0000 https://bazlaw.co.il/?p=16194 המציאות האורבנית במדינת ישראל, כמו במדינות רבות אחרות בעולם, עוברת שינויים משמעותיים בשנים האחרונות. השינויים הדמוגרפיים, הצפיפות בערים הגדולות, העלייה המתמדת בביקוש לדירות מגורים לצד הצורך בשמירה על איכות הסביבה והיעדר שטחים פתוחים לפיתוח – כל אלו מחייבים חשיבה מחודשת על ניצול הקרקעות בערים הגדולות והבינוניות. אחד הכלים המרכזיים והחשובים ביותר שהולך וצובר תאוצה בישראל […]

The post דיני מקרקעין – מהי התחדשות עירונית? appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]>

המציאות האורבנית במדינת ישראל, כמו במדינות רבות אחרות בעולם, עוברת שינויים משמעותיים בשנים האחרונות. השינויים הדמוגרפיים, הצפיפות בערים הגדולות, העלייה המתמדת בביקוש לדירות מגורים לצד הצורך בשמירה על איכות הסביבה והיעדר שטחים פתוחים לפיתוח – כל אלו מחייבים חשיבה מחודשת על ניצול הקרקעות בערים הגדולות והבינוניות. אחד הכלים המרכזיים והחשובים ביותר שהולך וצובר תאוצה בישראל בשנים האחרונות הוא התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית היא תהליך שבו אזורים ותיקים ומוזנחים בערים מתחדשים ומתחדשים מחדש, באמצעות פרויקטים של בנייה מחודשת או שיפוץ של מבנים קיימים. מטרת התהליך היא לשפר את איכות החיים, לחזק את התשתיות, לספק דיור חדש ועדכני, ובו בזמן לנצל את השטחים הקיימים בצורה יעילה יותר. אחד הכלים המרכזיים במסגרת ההתחדשות העירונית הוא פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), שמאפשרים בנייה מחודשת או חיזוק מבנים ישנים לטובת תוספת זכויות בנייה והבטחת עמידות המבנים בפני רעידות אדמה.

במאמר זה נעמיק במושג "התחדשות עירונית", נסקור את התוכניות המרכזיות בישראל, נבין את ההשלכות המשפטיות הנוגעות לדיני מקרקעין, ונתאר את היתרונות והאתגרים של התחדשות עירונית לתושבים, ליזמים ולעיריות.

1. מהי התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא תהליך כוללני של שיפור, שדרוג וחידוש אזורים אורבניים ישנים או מוזנחים באמצעות פעולות תכנון, בנייה ופיתוח. התהליך מתמקד באזורים שבהם התשתיות קיימות אך התבלו עם השנים, והמבנים זקוקים לחיזוק או הריסה ובנייה מחדש. תהליך זה כולל הן התערבות במבנים קיימים והן שיפור התשתיות הסביבתיות, כגון תשתיות תחבורה, גנים ציבוריים ומבני ציבור.

התחדשות עירונית נועדה להשיג מספר מטרות עיקריות:

  • שיפור איכות החיים: שדרוג תנאי המגורים עבור הדיירים הקיימים והחדשים.
  • הגדלת היצע הדיור: בניית יחידות דיור חדשות כדי לעמוד בביקוש הגובר לדירות בערים.
  • ניצול יעיל של הקרקע: תוספת בנייה במרכזי הערים הקיימות תוך מניעת התפשטות של שטחים פתוחים.
  • חיזוק מבנים ישנים: הבטחת עמידות המבנים בפני רעידות אדמה או אסונות אחרים.

העיקרון המרכזי בתהליכי התחדשות עירונית הוא חידוש המרחב הציבורי והמגורים מבלי להרחיב את גבולות הערים, אלא באמצעות ניצול יעיל יותר של הקרקעות הקיימות במרכזי הערים. התהליך מתבצע בשיתוף פעולה בין רשויות מקומיות, יזמים ותושבים, כאשר לכל אחד מהצדדים יש תפקיד ותרומה למיזם.

2. הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל

2.1 פינוי-בינוי

פינוי-בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל. במסגרת תוכנית זו, הורסים מבנים ישנים או מוזנחים, ובמקומם בונים מבנים חדשים ומודרניים תוך הגדלת מספר יחידות הדיור. הדיירים הקיימים מפונים לזמן מסוים, בדרך כלל למגורים זמניים על חשבון היזם, ובסיום הפרויקט הם חוזרים לדירות החדשות.

יתרונות פינוי-בינוי:

  • חידוש מבנים ישנים: הדיירים מקבלים דירות חדשות, גדולות יותר ומודרניות.
  • תשתיות חדשות: שדרוג התשתיות באזורים שבהם נבנים הבניינים החדשים.
  • הגדלת היצע הדיור: הוספת יחידות דיור חדשות המקלות על מצוקת הדיור בערים.

חסרונות ואתגרים:

  • תקופת הביניים: פינוי דיירים למגורים זמניים עלול להיות תהליך מסובך ומאתגר עבור הדיירים, במיוחד עבור קשישים.
  • תכנון ובירוקרטיה: התהליך עלול להיות ממושך עקב הצורך באישורים עירוניים, משפטיים וכלכליים מורכבים.
  • פגיעה ברקמת השכונה: החלפת מבנים ישנים לעיתים כרוכה בפגיעה במרקם החברתי והקהילתי הקיים בשכונה.

2.2 תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה להתמודד עם הצורך בחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 מעניקה תמריצים ליזמים ולבעלי נכסים לחזק מבנים ישנים שלא עומדים בתקן העמידות לרעידות אדמה, וזאת באמצעות תוספת זכויות בנייה. בתמורה לחיזוק המבנה, היזם מקבל אפשרות להוסיף יחידות דיור נוספות בבניין, ולמכור אותן בשוק החופשי.

סוגי תמ"א 38:

  • תמ"א 38/1: חיזוק המבנה הקיים, תוספת דירות או מרפסות, ולעיתים גם חידוש תשתיות ושיפורים במבנה הקיים.
  • תמ"א 38/2: הריסת המבנה הישן ובנייה מחדש תוך תוספת דירות חדשות.

יתרונות תמ"א 38:

  • חיזוק המבנים: מבנים ישנים מועמדים בפני רעידות אדמה ומקבלים תוספות בנייה משמעותיות.
  • שיפור איכות החיים: התושבים מקבלים דירות משודרגות עם תוספות כמו מעלית, חניה ומרפסת.
  • תמריץ כלכלי: היזם מקבל זכויות בנייה נוספות, מה שמאפשר לממן את החיזוק והשיפוץ.

חסרונות ואתגרים:

  • הגבלת כמות הפרויקטים: לא כל מבנה מתאים לתמ"א 38, ולעיתים הקרקע אינה מאפשרת בנייה מחודשת.
  • חוסר ודאות בתוכנית: הממשלה נוטה לשנות את ההוראות הנוגעות לתמ"א 38, מה שיכול להקשות על יזמים ותושבים לתכנן פרויקטים ארוכי טווח.

2.3 מתחמי התחדשות עירונית

מעבר לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, קיימים מתחמי התחדשות עירונית שבהם מבוצעים פרויקטים רחבי היקף, הכוללים לא רק חידוש בניינים אלא גם שדרוג התשתיות, הרחבת דרכים, יצירת פארקים ושירותים ציבוריים, ושיפור תחבורה ציבורית. מתחמי התחדשות עירונית אלו נועדו להפוך שכונות ותיקות לאזורים מודרניים, חכמים ונעימים יותר למגורים.

3. דיני מקרקעין והתחדשות עירונית

תהליכי התחדשות עירונית כפופים לחקיקה מורכבת בתחום דיני המקרקעין, שכוללת חוקים, תקנות ופסיקות רבות הנוגעות לזכויות הדיירים, הקרקע, השטחים הציבוריים והתכנון העירוני.

3.1 זכויות הדיירים

אחד הנושאים המרכזיים בדיני מקרקעין בהקשר להתחדשות עירונית הוא זכויות הדיירים המתגוררים במבנים המיועדים להתחדשות. הדיירים הם בעלי הקרקע ויחידות הדיור המקוריות, ולכן נדרש לשמור על זכויותיהם במהלך התהליך. דיירים צריכים להעניק הסכמה לפרויקט, וזכויותיהם המגורים מוגנות במסגרת חוזי פינוי-בינוי.

3.2 תכנון עירוני ובירוקרטיה

תהליכי התחדשות עירונית כרוכים בבירוקרטיה רבה. פרויקטים כאלו דורשים אישורים רבים מצד הרשויות המקומיות ומצד מוסדות התכנון הארציים. היבטים כמו גובה הבניינים, מספר יחידות הדיור, תשתיות תחבורה ושירותים ציבוריים חייבים לקבל אישור מראש.

3.3 סוגיות כלכליות ומיסויים

תהליכי התחדשות עירונית מעוררים גם סוגיות כלכליות, כגון מיסוי על הכנסות מהפרויקט, חישוב היטלי השבחה ודמי היתר. דיני מקרקעין מסדירים את האופן שבו יזמים ובעלי הקרקעות יחלקו את הרווחים מהפרויקטים, וכן את ניהול המיסוי הרלוונטי.

3.4 פינוי כפוי של דיירים סרבנים

בחוק קיימות הוראות המאפשרות לבצע פינוי כפוי של דיירים סרבנים, כלומר, דיירים המונעים את התקדמות הפרויקט על אף רוב הדיירים שהסכימו לו. התמודדות עם דיירים סרבנים היא נושא רגיש המצריך פניה לבית המשפט.

4. יתרונות וחסרונות של התחדשות עירונית

4.1 יתרונות

  • שיפור התשתיות והסביבה: תהליכי התחדשות עירונית כוללים שדרוג תשתיות, פיתוח פארקים וגינות, והקמת מבני ציבור.
  • תוספת דיור: התחדשות עירונית מגדילה את היצע הדיור בערים הצפופות ומספקת פתרונות דיור לאוכלוסייה הולכת וגדלה.
  • חיזוק הכלכלה המקומית: פרויקטים אלו מייצרים מקומות עבודה ומעודדים את הכלכלה המקומית באמצעות גידול בביקוש לשירותים ולעסקים.
  • הבטחת עמידות המבנים: המבנים הישנים מחוזקים או מוחלפים במבנים עמידים ובטוחים יותר בפני רעידות אדמה.

4.2 חסרונות ואתגרים

  • עיכובים בירוקרטיים: פרויקטים של התחדשות עירונית עלולים להיתקל בעיכובים בירוקרטיים עקב הצורך באישורים רבים.
  • פגיעה ברקמה החברתית: פינוי דיירים ותהליכים מסובכים עלולים לפגוע במרקם החברתי הקיים בשכונות ותיקות.
  • עלויות כלכליות גבוהות: העלויות של פרויקטים אלו יכולות להיות גבוהות מאוד, ולעיתים יזמים מתקשים להשלים את המימון הנדרש.
  • חשש מעליית מחירים: התחדשות עירונית עלולה להוביל לעליית מחירים באזור, מה שיכול להרחיק אוכלוסיות חלשות מהמקום שבו חיו במשך שנים.

סיכום

התחדשות עירונית היא אחד מהכלים החשובים ביותר לפיתוח עירוני מודרני המשלב בין הגדלת היצע הדיור לבין שמירה על מרחבים פתוחים וחיזוק התשתיות העירוניות. תהליך זה, הכולל פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, נועד לשפר את איכות החיים של תושבי הערים בישראל, אך גם מציב אתגרים משפטיים, כלכליים וחברתיים.

כדי להתמודד עם האתגרים ולהפיק את המיטב מהתחדשות עירונית, יש צורך בשיתוף פעולה הדוק בין רשויות התכנון, היזמים, עורכי הדין בתחום המקרקעין והתושבים. תכנון עירוני נכון, שמירה על זכויות הדיירים, והתמודדות חכמה עם האתגרים המשפטיים והכלכליים הם המפתח להצלחת תהליכי התחדשות עירונית והבטחת פיתוח בר קיימא לערים בישראל.

אולי יעניין אותך גם...

דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ”א 38?

סוגי התכניות של התחדשות עירונית

מהם ההבדלים העיקריים בין פרויקט תמ"א 38 לבין פרויקט פינוי-בינוי?

עוד באותו נושא…

Banner with two fighter jets over a desert valley at sunset, Hebrew headline across the left, and two logos in the top-left corner.
ההנחיות החדשות לפעילות הציבור ברחבי הארץ
08 יוני 2026

מדיניות התגוננות: פעילות מצומצמת בכל הארץ הנחיות חירום לשמירת הביטחון – עדכון רשמי תחילת תוקף: ראשון,...

Warships at sea with three jets flying overhead and large Hebrew title text across the sky.
עובדים בתקופת חירום ומלחמה – זכויות וחובות
08 יוני 2026

      מצב חירום מציב בפני מעסיקים אתגרים משפטיים וניהוליים חסרי תקדים. שאלות הנוגעות...

Yellow hard hat resting on an open book, symbolizing safety training in construction
עדכוני חקיקה ודיני עבודה – סקירה מקיפה לשנת 2026
02 יוני 2026

    עדכוני חקיקה ודיני עבודה – סקירה מקיפה לשנת 2026 סקירה מקצועית רבעונית: תיקוני חקיקה,...

Two colleagues discuss documents at a conference table in a modern office with a city view through floor-to-ceiling windows.
מאמר מס' 14: מתי סעיף אי-תחרות תקף ואיך מנסחים סעיף סודיות נכון
31 מאי 2026

תניות אי-תחרות וסודיות בחוזי עבודה | מדריך למעסיקים מאמר מס' 14: מתי סעיף אי-תחרות תקף ואיך מנסחים...

Four colleagues collaborate around a wooden table in a bright office, a blue Hebrew sign on the wall behind them.
מאמר מס' 13: מניעת הטרדה מינית במקום העבודה – חובות המעסיק
27 מאי 2026

    מניעת הטרדה מינית במקום העבודה – חובות המעסיק מאמר מס' 13 – הסדרי מדיניות, חובות אקטיביות...

Diverse team seated around a conference table in a bright office, tablet showing Hebrew text about workplace equality.
מאמר מס' 12: חובת השוויון בעבודה – מדריך למעסיקים
19 מאי 2026

    חובת השוויון בעבודה: מדריך למעסיקים מאמר מס' 12 – אחריות, הוראות חוק והמלצות מעשיות לפי...

Man in a casual denim shirt presents a certificate to two coworkers in blue uniforms in a bright, modern office with a security guard nearby and cleaning staff in the background.
מאמר מס' 11 - עובדי שמירה וניקיון – מה חייבים לדעת
12 מאי 2026

עובדי שמירה וניקיון – כללי חובה | זכויות, שכר וחובות זכויות, שכר מינימום ענפי, חובות המעסיק...

Diverse group of young professionals collaborating in a bright open-office, using laptops and a tablet at a shared desk.
מאמר מס' 10 - העסקת בני נוער – מדריך מעשי למעסיק
03 מאי 2026

חוק עבודת הנוער | זכויות, שעות עבודה, שכר מינימום וחובות המעסיק חוק עבודת הנוער, התשי״ג-1953 שעות...

The post דיני מקרקעין – מהי התחדשות עירונית? appeared first on ברקוביץ אהרוני זיו BAZ.]]>