דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ"א 38?

תמ"א 38 אינה קובעת הנחיות באשר לתמורה לבעלי הדירות, אלא את זכויות הבנייה המרביות. היות שבבניין קיים יש לעיתים הבדלים בין הדירות וכן קיימות מגבלות פיזיות בקרבה למבנים סמוכים או מגבלות בנייה אחרות (למשל חניות מוצמדות בטאבו, שמיקומן מקשה על הצבת עמודים לצורך הרחבת הדירות; דירות הבנויות כך שהרחבתן תפגע בתפקוד הנוכחי שלהן), הרי שלרוב אי-אפשר לנצל את מלוא שטח ההרחבה המותר בתכנית הארצית – 25 מ"ר. לעיתים לא תתאפשר תמורה זהה לכל דירה אולם ככלל, "מפתח התמורה" יהיה אחיד (עקרונות לפיהם בעלי דירות דומות יהיו זכאיים לתמורה על בסיס דומה. אם תינתן הטבה כלשהי למי מבעלי הדירות, היא תחול גם על שאר בעלי הדירות שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים).
יש לזכור כי בפרויקט תמ"א 38, כל בעלי הדירות מחזקים וממגנים את דירותיהם, משפרים את איכות חייהם ומשביחים את נכסיהם.

מהי התמורה לבעלי הדירות במסלול פרויקט חיזוק ועיבוי?

במסלול חיזוק ועיבוי התמורה לבעלי דירות כוללת חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה; הרחבת הדירות הקיימות במידת האפשר בדרך כלל באמצעות ממ"ד; שדרוג השטחים המשותפים בבניין כולל שיפוץ הלובי, הקמת מעלית, שדרוג המקלט הקיים (אם אין אפשרות לבניית ממ"דים) והחלפת צנרת מים וביוב וחיפוי חיצוני של הבניין (לא כולל שיפוץ פנימי של הדירות); נשיאה בכל עלויות הפרויקט, ישירות ועקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה; הוספת מרפסות, הנהוגה בעסקה מסוג זה, אינה מחויבת, אך מקובלת מאוד כתמורה לבעלי הדירות – כל עוד הדבר אפשרי מהבחינה התכנונית.
במסלול זה, דיירי הבניין נשארים, בדרך כלל, לגור בדירותיהם בזמן ביצוע העבודות.

מהי התמורה לבעלי הדירות במסלול הריסה ובנייה מחדש?

במסלול הריסה ובנייה בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, במידת האפשר גדולה יותר מהנוכחית, הכוללת ממ"ד ומרפסת, ומקום חניה תת-קרקעי. היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, הישירות והעקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה.
בפרויקט זה במהלך הבנייה מפנים בעלי הדירות את דירותיהם, עוברים לדירות חלופיות בשכירות וחוזרים אל הדירות החדשות לאחר סיום הבנייה, והיזם נושא גם בכל העלויות הקשורות לכך.