הרשות התעלמה מקביעות השמאי הממשלתי, לפיהן היה עליה לנכות משווי הקרקע הוצאות על מטלות ציבוריות שנקבעו בתוכנית משביחה. השופטת: "התנהלות לא תקינה".

רשות מקרקעי ישראל חויבה לאחרונה להחזיר כ-2 מיליון שקלים שגבתה ביתר מחברה שחכרה ממנה קרקע בירושלים עקב ניצול זכויות בנייה שהתווספו בתוכנית משביחה שיזמה. בפסק הדין העקרוני, קבעה השופטת אפרת אייכנשטיין שמלה מבית משפט השלום בעיר, כי לאחר שהשמאי הממשלתי מצא שהיה מקום לנכות משווי הקרקע הוצאות על מטלות ציבוריות שנקבעו בתוכנית ולהפחית, בהתאם, את דמי ההיתר, רמ"י הייתה צריכה לנקוט בהליך משפטי אם סברה שהוא טועה. משלא עשתה זאת, הקביעה שלו מחייבת אותה.

יזמית הבנייה "נופי שפע" רכשה ב-2002 זכויות חכירה במרכז מסחרי ברחוב שמגר בירושלים. לאחר מכן היא יזמה שינוי ייעוד של המקרקעין, כדי שתוכל לבנות שכונת מגורים. בעקבות זאת, אושרה ב-2005 תוכנית בניין ערים שהוסיפה שטחים וזכויות בנייה, וחייבה להקצות שם שטחים ציבוריים ומבני ציבור. בהמשך, חתמה היזמית על התחייבות לעירייה לבנות בשכונה מקווה ובית כנסת בעלות של 1,750,000 שקלים.

בעקבות אישור התוכנית החדשה שילמה היזמית לרמ"י דמי היתר של כ-9.4 מיליון שקלים אבל בהמשך, שתי השגות שהגישה לשמאי הממשלתי על התחשיב, התקבלו. השמאי קבע כי היה מקום לנכות משווי הקרקע את ההוצאות של היזמית על הקמת מבני הציבור ולחשב את דמי ההיתר – שנגזרים משווי הקרקע – לאחר ההפחתה. המשמעות היא כי לפי החלטת השמאי, רמ"י הייתה צריכה להחזיר ליזמית כ-1.1 מיליון שקלים.  

אלא שרמ"י סירבה לפעול לפי הכרעת השמאי, ולפיכך היזמית הגישה נגדה תביעה. הטענה המרכזית שלה הייתה כי רמ"י לא הייתה רשאית להתעלם מהחלטת השמאי הממשלתי. נטען כי אם חשבה שהוא טועה היה עליה לנקוט בהליך משפטי אבל מאחר שלא עשתה זאת, היא הייתה מחויבת להכרעות שלו בהתאם לנהלים שלה עצמה. היזמית תבעה לפיכך להחזיר לה את הכספים ששילמה ביתר, כולל מע"מ והפרשי ריבית והצמדה.

בתגובה, טענה רמ"י בין היתר כי החלטות השמאי לא מחייבות אותה כיוון שהן מנוגדות לנהלים שלה, והיא לא צריכה להפחית דמי היתר ולפגוע בקופה הציבורית רק משום שהיזמית התחייבה לבנות עבור העירייה מבני ציבור.

אלה כללי המשחק

אבל השופטת אפרת אייכנשטיין שמלה קיבלה את העתירה. היא קבעה כי היזמית פעלה לפי "כללי המשחק" שרמ"י הכתיבה, והגישה השגות על השומות שלה לשמאי הממשלתי שהוסמך לקבוע את שווי הקרקע לצורך דמי ההיתר. רמ"י לא קיבלה את ההחלטות שלו אבל לא עשתה שום דבר בנושא, ולא טרחה לנקוט באיזשהו הליך משפטי או אפילו לפנות למחלקה המשפטית שלה.

"לטעמי, וכך אני קובעת, אין מדובר בהתנהלות תקינה של הרשות", כתבה השופטת. "קביעת השמאי הממשלתי מחייבת את הרשות, וככל שסברה כי אין היא מחויבת בתוצאות ההליכים וההשגות, היה עליה לנקוט הליך משפטי מתאים על מנת להיחלץ ממסקנות הקביעה בהשגות, אך בהיעדר הליך שכזה, היא מנועה מלהעלות טענות בעניין זה".

עוד ציינה השופטת כי גם לגופו של עניין היא לא סבורה שהיה מקום להתערב בהחלטת השמאי, שכן המטלה שהציבורית שהוטלה על היזמית נקבעה במסגרת התוכנית ולא מדובר במטלה שהתנדבה לבצע.

בסיכומו של עניין, התביעה התקבלה ורמ"י חויבה להחזיר ליזמית 1,931,893 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין של 140 אלף שקלים.

• ב"כ התובעת: רוני דובר, עו"ד מקרקעין
• ב"כ הנתבעת: עו"ד יעל רוד-סליטן מפרקליטות מחוז ירושלים-אזרחי

עו"ד אליהו עמר עוסק/ת ב- דיני מקרקעין
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

פורסם באתר פסק דין