מה צריך לדעת על המהלך שמובילה הממשלה בניסיון לבלום את עליית מחירי הדיור במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית.
שר האוצר, אביגדור ליברמן, שרת הפנים, איילת שקד ושר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, הציגו את תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2022-2025. מטרתה להביא במהירות לגידול היצע של דירות וכפועל יוצא להורדת מחירי הדיור כבר בטווח המיידי. מהן הנקודות המרכזיות בתוכניות הדיור החדשה וכיצד היא צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן בישראל?
העלאת מס הרכישה
צעד דרמטי ביותר בתוכנית הדיור החדשה הוא ללא ספק העלאת שיעור מס הרכישה. על פי הצעת החוק ישתנו מדרגות מס הרכישה ויצטמצמו מ-5 מדרגות ל-2 בלבד. במצב החדש ישלם כל רוכש דירה, שאינה דירתו היחידה, מס של 8% החל מהשקל הראשון ועד לסך של 5,348,565 שקלים. על כל חלק שעולה על שווי זה, ישלם הרוכש מס של 10%. הסכומים שמגדירים את מדרגות המס מתעדכנים אחת לשנה על בסיס מדד מחירי הדירות.
מתי שיעור מס הרכישה החדש ייכנס לתוקף והאם יחול רטרואקטיבית?
מהלך העלאת מס הרכישה צפוי לעבור בחקיקת בזק, כדי למנוע התנפלות משקיעים שתגרור העלאת מחירים בשוק. לכן, כדאי שכל מי שמחזיק בבעלותו יותר מדירה אחת ומעוניין לרכוש דירה להשקעה ימהר לעשות זאת, שכן נראה כי שיעור המס יעלה כבר בימים הקרובים, מה שיכול לייקר את העסקה בעשרות עד מאות אלפי שקלים.
עם זאת, הסיכוי למיסוי רטרואקטיבי על עסקאות שנעשו לפני כניסת החוק לתוקף – קלוש. עקרון ההימנעות מהטלת מס רטרואקטיבי הוא מהעקרונות הבסיסיים של דיני המס, ופגיעה בעקרון זה תיפסל ברוב המוחלט של המקרים.
עידוד בנייה על קרקע פרטית וביטל השימוש החורג בדירות מגורים
במטרה לעודד ולקדם את הבנייה על קרקעות פרטיות, מוצע בתוכנית הדיור החדשה להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו על הקרקע בשנים הקרובות. בד בבד, מוצע לאסור על שימוש חורג שלא למגורים. ככל הנראה, שגני ילדים ועסקים בקומות קרקע יוחרגו מהרפורמה הזו.
ביטול שימוש בדירות Airbnb
במסגרת התוכנית, מבהירה הממשלה כי היא מתכוונת להילחם בתופעת הדירות המוצעות לצורך אחסון מלונאי קבוע (Airbnb). המטרה היא להחזיר דירות לשוק המגורים ולהגדיל את ההיצע בטווח הקצר בכ-13,000 דירות זמינות להשכרה.
הסבת משרדים למגורים
במסגרת חוק ההסדרים הממשלה תקדם רפורמה לייעול שטחי תעסוקה באמצעות מנגנון שיאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לדירות קטנות להשכרה ארוכת טווח, דיור מוגן ומעונות סטודנטים בהליך מקוצר וללא צורך בתכנון מחדש. כמו כן, תוקם ועדת משנה למועצה הארצית שתעסוק בתכנון מחדש של מתחמי משרדים והסבתם למגורים.
ייעול וקיצור הליכי רישוי
נדבך מאוד מרכזי ומעניין בניסיון הממשלה לייעל ולקצר את הליכי הרישוי, הוא אישור מסלול לרישוי עצמי, במסגרתו אדריכלים מורשים יהיו רשאים לאשר היתרי בנייה במקום הרשות המקומית.
פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה
הקלה משמעותית שנכללת בתוכנית היא הסדרת השימוש בדירות צמודות קרקע. בבית פרטי ניתן יהיה לפצל דירה לשתי יחידות ולקבל היטל השבחה מופחת בשיעור של 34% ללא הליך תכנוני, בנוסף לתוספת דירה להשכרה או למגורי קרוב. בנוסף, וכדי לעודד את הפיצול באופן שיגדיל את ההיצע, תתאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ"ר.
בנימה אישית
נראה שתוכנית הדיור מנסה להביא עמה בשורה חדשה ונולדה מתוך מטרה עיקרית אחת: להיאבק בעליית מחירי הדיור באמצעות הגדלת היצע הדירות בטווח המיידי. עם זאת, ואף שמוצעים כמה צעדים משמעותיים, קשה לומר שהפתרונות שמציעה הממשלה במסגרת התוכנית ישנו בצורה ניכרת את פניו של שוק הנדל"ן בישראל.
* עו"ד יוסף חן הוא בעלים ומייסד משרד עו"ד העוסק במקרקעין
עוד מאמרים בנושא…
דיני מקרקעין
דיני המקרקעין משמשים בסיס לכל הנושאים המשפטיים הקשורים בעסקאות רכוש. הוא מקיף מגוון רחב של עקרונות ותקנות משפטיים המסדירים את הקנייה, המכירה והבעלות של מקרקעין.
התחדשות עירונית: התיקון שמאפשר ביטול חוזים
בימים האחרונים נכנס לתוקף תיקון חוק שמאפשר לבעלי דירות בפרויקטים תקועים לבטל את ההסכם. לא בטוח שזה מה שיקדם את ההתחדשות העירונית בישראל בשבוע שעבר
עו"דקאסט – מי צריך לשלם דמי תיווך?
עו"ד ינון פריד שעוסק בנדל"ן וחוזים עושה סדר בחוק המתווכים ומסביר מה חשוב לדעת בין אם מדובר בקנייה, מכירה או שכירות, רוב האנשים נתקלים בשלב
תמ"א 38: איך מחשבים היטל השבחה על קומה נוספת?
יזמיות שמבצעות פרויקטים של הריסה ובניה בהרצליה ערערו על אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, שאושרה מכוח תכנית כללית ואינה נכללת בפטור לפי תמ"א
מכירת זכות במקרקעין – חישוב המס
מס שבח בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. השבח מגלם בתוכו
דיני מקרקעין – סעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין הצהרה למנהל על ביצוע העסקה
על-פי סעיף 73(א) לחוק, המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 ימים מיום המכירה. אופן הגשת ההצהרה הסבר כללי סעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין קובע
מאמרים קשורים לנושא:
- נדחתה תביעה לביטול הסכם מכר: הרוכש עמד בכל התנאים קיום ההסכם הותנה בכך שהרוכש יתקבל כחבר במושב בו מצויה הנחלה. המוכרת טענה כי התנאי לא התקיים אבל הרוכש הוכיח שהיא זו שגרמה לוועד המושב...
- קבלן שתבע מאות אלפי שקלים ישלם לנתבעת 250,000 שקל בעלת מגרש וקבלן חתמו על חוזה לבניית בית. הקבלן טען כי היא לא שילמה לו חלק מהכסף וגרמה לו לנזקים, אולם השופט שוכנע שהקבלן הוא...
- עורך דין מקרקעין מצויים לקראת השלמתה של עסקת מקרקעין כזו או אחרת? זה הזמן לדעת הכול על שירותיו של עו"ד מקרקעין העוסק ומתמחה בתחום דיני המקרקעין....
- עורך דין מקרקעין – במה הוא יכול לסייע לנו? קנייה, מכירה והשכרה של נכסים היא חלק מהחיים של רבים מאתנו. כאשר אנחנו רוצים למכור או לקנות נכס נדל"ן לא כדאי לנו לעשות את זה...
- הסכם המכר בוטל לפני 7 שנים: איך יחושב ההחזר? אחרי שהעסקה בוטלה הרוכש סירב לעזוב את הדירה בלי לקבל חזרה את מלוא התמורה, כשמהצד השני המוכרים דרשו לקזז דמי שכירות על התקופה שגר בה....