מאמרים חדשים

תחומי התמחות

צרו קשר

קטגוריות
ארכיון
יוני 2025
א ב ג ד ה ו ש
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930  
תמונה של ברקוביץ אהרוני זיו עורכי דין

ברקוביץ אהרוני זיו עורכי דין

טעויות קריטיות שרוכשי דירה עושים לפני חתימה על חוזה – ואיך להימנע מהן

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות והרגשיות החשובות ביותר בחיים. אך לעיתים, ההתרגשות – או חוסר הידע – עלולים לגרום לרוכשים לבצע שגיאות קריטיות דווקא בשלב הכי חשוב: רגע לפני חתימה על חוזה.
במאמר זה נציג את הטעויות הנפוצות ביותר, ונסביר כיצד להימנע מהן – עם דגש על משפחות צעירות ומשקיעים בשוק הנדל"ן.

אי קבלת ייעוץ משפטי עצמאי לפני חתימה

אחת הטעויות הקטלניות היא להסתפק בעורך הדין של המוכר או הקבלן.
עורך הדין של הצד השני לא מייצג אתכם – הוא מחויב אך ורק למוכר.
רק עורך דין מטעמכם יבחן את הסכם המכר, יאתר סעיפים בעייתיים, ויבטיח שלא תיכנסו לעסקה בעיניים עצומות.

התעלמות מהמצב התכנוני של הנכס

משפחות רבות מתאהבות בדירה מבלי לבדוק האם היא חוקית או נבנתה בהיתר.
בדיקת מצב תכנוני כוללת:

  • האם קיימות חריגות בנייה?

  • האם קיימים צווים או הליכים מול הוועדה המקומית?

  • האם הדירה תואמת לרישום בטאבו?

בדיקה מוקדמת יכולה למנוע עוגמת נפש והוצאות גבוהות בעתיד.

ויתור על בדיקת זכויות בטאבו ורישום

רבים מניחים שאם המוכר גר בדירה – הוא גם הבעלים החוקי. בפועל, קיימים מקרים של דירות שלא נרשמו על שם המוכר, עיקולים, משכנתאות לא ידועות ואף צווי עיכוב מכירה.
בדיקה יסודית בטאבו, רשם המשכונות ולשכת רישום המקרקעין – היא שלב חובה.

חוזה ללא מועדי תשלום מוגדרים או ערבויות מספקות

חוזים רבים כוללים מועדי תשלום כלליים או ללא ערבות מתאימה.
למשל:

  • תשלום גבוה מדי בתחילת העסקה – מסוכן מאוד במקרה של ביטול.

  • העדר ערבות בנקאית – משאיר את הקונה חשוף במקרה של פשיטת רגל מצד הקבלן.

יש לוודא שהחוזה כולל ערבויות, לוח תשלומים ברור וסנקציות ברורות למקרה של הפרה.

הסתמכות עיוורת על הבטחות בעל-פה

מוכרים נוטים "להבטיח הבטחות" – על מחסן שלא מופיע בטאבו, על חניה "שתסודר בהמשך", או על שיפוץ שמתוכנן "בקרוב".
לצערנו, כל מה שלא כתוב בחוזה – לא קיים.
המלצה ברורה: כל פרט חשוב – להכניס בכתב להסכם.

חוסר בדיקה של סביבת המגורים והתאמה לצרכים

משקיעים ומשפחות רבות קונים דירה בלי לבדוק:

  • מוסדות חינוך בקרבת מקום

  • תחבורה ציבורית

  • תוכניות פיתוח עתידיות או מטרדים סביבתיים

לעיתים רכישת דירה בשכונה "מתפתחת" מסתיימת באכזבה כשמגלים שמדובר באזור מוזנח או עם עתיד תכנוני בעייתי.

החתמה חפוזה תחת לחץ

לחץ לסגור עסקה "לפני שמישהו אחר יחתום" – הוא טקטיקה מוכרת.
קחו אוויר. בדקו. אל תחתמו על חוזה בלי להבין כל מילה. זה עשוי לחסוך מאות אלפי שקלים – ובעיקר עצבים.

סיכום

הדרך לרכישת דירה בטוחה מתחילה דווקא בזהירות משפטית ותכנונית.
בין אם אתם משפחה צעירה שקונה דירה ראשונה או משקיע מנוסה – ליווי משפטי מקצועי ובדיקות מקדימות הם המפתח לעסקה מוצלחת.

טבלה: טעויות נפוצות ואיך להימנע מהן

הטעות הקריטיתאיך להימנע ממנה
הסתמכות על עורך הדין של המוכרלהיעזר בעו"ד עצמאי מטעמכם בלבד
חוזה בלי ערבויות ומועדים ברוריםלקבוע לוח תשלומים + ערבויות בכל שלב
דירה עם בעיות רישום או בנייה לא חוקיתלבצע בדיקה תכנונית ובדיקת טאבו לפני החתימה
הסתמכות על הבטחות בע"פלהכניס כל התחייבות בכתב בחוזה
חתימה מהירה תחת לחץלקחת את הזמן, לקרוא ולהתייעץ

אולי יעניין אותך גם...

מקרקעין
הסדרת זכויות במקרקעין: מה חשוב לדעת לפני רכישת נכס?

מבוא רכישת נכס מחוץ לעיר יכולה להיות השקעה משתלמת, אך היא גם מציבה אתגרים ייחודיים מבחינה משפטית ותכנונית....

נדלן
המדריך המלא לרכישת דירה

מבוא: חשיבות הליווי המשפטי בעסקת נדל"ן מה הופך את רכישת הדירה לאחת העסקאות המורכבות בחיינו רכישת...

עורך דין מקרקעין
עורך דין דיני מקרקעין: ליווי משפטי מקיף לעסקאות נדל"ן והסדרת זכויות מקרקעין

תחום המקרקעין הוא מהמורכבים והמשמעותיים ביותר בעולם המשפט, עם השפעה ישירה על נכסים, כספים וזכויות. עסקאות...

מושגים בסיסיים בדיני מקרקעין
מושגים בסיסיים בדיני מקרקעין

מושגים בדיני מקרקעין דיני מקרקעין הם תחום מורכב ורחב במשפט האזרחי, המתמקד בזכויות ובחובות הקשורות לקרקעות...

זכויות במקרקעין
זכויות במקרקעין - המדריך המלא

מבוא חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מסדיר את הזכויות במקרקעין בישראל, ומכיר בקיומן של חמש זכויות עיקריות...

דיני מקרקעין
דיני מקרקעין: שאלות & תשובות

מבוא דיני מקרקעין הם תחום רחב ומורכב המאגד בתוכו את כל ההיבטים המשפטיים הקשורים לזכויות במקרקעין, הכוללים...

זכויות לקוחות מתווך
זכויות לקוחות מול מתווכי נדל"ן: מדריך מעשי להתנהלות נכונה בעסקאות מקרקעין

מבוא ביצוע עסקאות נדל"ן עם מתווך מקרקעין יכול להקל משמעותית על התהליך ולהבטיח התנהלות מקצועית. יחד...

דיני מקרקעין (2)
ירושה ונכסי מקרקעין: מה חשוב לדעת כשמורישים או מקבלים נכס?

מבוא ירושה של נכסי מקרקעין היא תהליך משפטי חשוב שמעלה שאלות רבות עבור המוריש והיורשים. מדובר בנכסים בעלי...

ניתן להשתמש בחצי המקלדת בכדי לנווט בין כפתורי הרכיב
",e=e.removeChild(e.firstChild)):"string"==typeof o.is?e=l.createElement(a,{is:o.is}):(e=l.createElement(a),"select"===a&&(l=e,o.multiple?l.multiple=!0:o.size&&(l.size=o.size))):e=l.createElementNS(e,a),e[Ni]=t,e[Pi]=o,Pl(e,t,!1,!1),t.stateNode=e,l=Ae(a,o),a){case"iframe":case"object":case"embed":Te("load",e),u=o;break;case"video":case"audio":for(u=0;u<$a.length;u++)Te($a[u],e);u=o;break;case"source":Te("error",e),u=o;break;case"img":case"image":case"link":Te("error",e),Te("load",e),u=o;break;case"form":Te("reset",e),Te("submit",e),u=o;break;case"details":Te("toggle",e),u=o;break;case"input":A(e,o),u=M(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"option":u=B(e,o);break;case"select":e._wrapperState={wasMultiple:!!o.multiple},u=Uo({},o,{value:void 0}),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"textarea":V(e,o),u=H(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;default:u=o}Me(a,u);var s=u;for(i in s)if(s.hasOwnProperty(i)){var c=s[i];"style"===i?ze(e,c):"dangerouslySetInnerHTML"===i?(c=c?c.__html:void 0,null!=c&&Aa(e,c)):"children"===i?"string"==typeof c?("textarea"!==a||""!==c)&&X(e,c):"number"==typeof c&&X(e,""+c):"suppressContentEditableWarning"!==i&&"suppressHydrationWarning"!==i&&"autoFocus"!==i&&(ea.hasOwnProperty(i)?null!=c&&Ie(n,i):null!=c&&x(e,i,c,l))}switch(a){case"input":L(e),j(e,o,!1);break;case"textarea":L(e),$(e);break;case"option":null!=o.value&&e.setAttribute("value",""+P(o.value));break;case"select":e.multiple=!!o.multiple,n=o.value,null!=n?q(e,!!o.multiple,n,!1):null!=o.defaultValue&&q(e,!!o.multiple,o.defaultValue,!0);break;default:"function"==typeof u.onClick&&(e.onclick=Fe)}Ve(a,o)&&(t.effectTag|=4)}null!==t.ref&&(t.effectTag|=128)}return null;case 6:if(e&&null!=t.stateNode)Ll(e,t,e.memoizedProps,o);else{if("string"!=typeof o&&null===t.stateNode)throw Error(r(166));n=yn(yu.current),yn(bu.current),Jn(t)?(n=t.stateNode,o=t.memoizedProps,n[Ni]=t,n.nodeValue!==o&&(t.effectTag|=4)):(n=(9===n.nodeType?n:n.ownerDocument).createTextNode(o),n[Ni]=t,t.stateNode=n)}return null;case 13:return zt(vu),o=t.memoizedState,0!==(64&t.effectTag)?(t.expirationTime=n,t):(n=null!==o,o=!1,null===e?void 0!==t.memoizedProps.fallback&&Jn(t):(a=e.memoizedState,o=null!==a,n||null===a||(a=e.child.sibling,null!==a&&(i=t.firstEffect,null!==i?(t.firstEffect=a,a.nextEffect=i):(t.firstEffect=t.lastEffect=a,a.nextEffect=null),a.effectTag=8))),n&&!o&&0!==(2&t.mode)&&(null===e&&!0!==t.memoizedProps.unstable_avoidThisFallback||0!==(1&vu.current)?rs===Qu&&(rs=Yu):(rs!==Qu&&rs!==Yu||(rs=Gu),0!==us&&null!==es&&(To(es,ns),Co(es,us)))),(n||o)&&(t.effectTag|=4),null);case 4:return wn(),Ol(t),null;case 10:return Zt(t),null;case 17:return It(t.type)&&Ft(),null;case 19:if(zt(vu),o=t.memoizedState,null===o)return null;if(a=0!==(64&t.effectTag),i=o.rendering,null===i){if(a)mr(o,!1);else if(rs!==Qu||null!==e&&0!==(64&e.effectTag))for(i=t.child;null!==i;){if(e=_n(i),null!==e){for(t.effectTag|=64,mr(o,!1),a=e.updateQueue,null!==a&&(t.updateQueue=a,t.effectTag|=4),null===o.lastEffect&&(t.firstEffect=null),t.lastEffect=o.lastEffect,o=t.child;null!==o;)a=o,i=n,a.effectTag&=2,a.nextEffect=null,a.firstEffect=null,a.lastEffect=null,e=a.alternate,null===e?(a.childExpirationTime=0,a.expirationTime=i,a.child=null,a.memoizedProps=null,a.memoizedState=null,a.updateQueue=null,a.dependencies=null):(a.childExpirationTime=e.childExpirationTime,a.expirationTime=e.expirationTime,a.child=e.child,a.memoizedProps=e.memoizedProps,a.memoizedState=e.memoizedState,a.updateQueue=e.updateQueue,i=e.dependencies,a.dependencies=null===i?null:{expirationTime:i.expirationTime,firstContext:i.firstContext,responders:i.responders}),o=o.sibling;return Mt(vu,1&vu.current|2),t.child}i=i.sibling}}else{if(!a)if(e=_n(i),null!==e){if(t.effectTag|=64,a=!0,n=e.updateQueue,null!==n&&(t.updateQueue=n,t.effectTag|=4),mr(o,!0),null===o.tail&&"hidden"===o.tailMode&&!i.alternate)return t=t.lastEffect=o.lastEffect,null!==t&&(t.nextEffect=null),null}else 2*ru()-o.renderingStartTime>o.tailExpiration&&1t)&&vs.set(e,t)))}}function Ur(e,t){e.expirationTimee?n:e,2>=e&&t!==e?0:e}function qr(e){if(0!==e.lastExpiredTime)e.callbackExpirationTime=1073741823,e.callbackPriority=99,e.callbackNode=$t(Vr.bind(null,e));else{var t=Br(e),n=e.callbackNode;if(0===t)null!==n&&(e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90);else{var r=Fr();if(1073741823===t?r=99:1===t||2===t?r=95:(r=10*(1073741821-t)-10*(1073741821-r),r=0>=r?99:250>=r?98:5250>=r?97:95),null!==n){var o=e.callbackPriority;if(e.callbackExpirationTime===t&&o>=r)return;n!==Yl&&Bl(n)}e.callbackExpirationTime=t,e.callbackPriority=r,t=1073741823===t?$t(Vr.bind(null,e)):Wt(r,Hr.bind(null,e),{timeout:10*(1073741821-t)-ru()}),e.callbackNode=t}}}function Hr(e,t){if(ks=0,t)return t=Fr(),No(e,t),qr(e),null;var n=Br(e);if(0!==n){if(t=e.callbackNode,(Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));if(lo(),e===es&&n===ns||Kr(e,n),null!==ts){var o=Ju;Ju|=Wu;for(var a=Yr();;)try{eo();break}catch(t){Xr(e,t)}if(Gt(),Ju=o,Bu.current=a,rs===Ku)throw t=os,Kr(e,n),To(e,n),qr(e),t;if(null===ts)switch(a=e.finishedWork=e.current.alternate,e.finishedExpirationTime=n,o=rs,es=null,o){case Qu:case Ku:throw Error(r(345));case Xu:No(e,2=n){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}}if(i=Br(e),0!==i&&i!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}e.timeoutHandle=Si(oo.bind(null,e),a);break}oo(e);break;case Gu:if(To(e,n),o=e.lastSuspendedTime,n===o&&(e.nextKnownPendingLevel=ro(a)),ss&&(a=e.lastPingedTime,0===a||a>=n)){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}if(a=Br(e),0!==a&&a!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}if(1073741823!==is?o=10*(1073741821-is)-ru():1073741823===as?o=0:(o=10*(1073741821-as)-5e3,a=ru(),n=10*(1073741821-n)-a,o=a-o,0>o&&(o=0),o=(120>o?120:480>o?480:1080>o?1080:1920>o?1920:3e3>o?3e3:4320>o?4320:1960*Uu(o/1960))-o,n=o?o=0:(a=0|l.busyDelayMs,i=ru()-(10*(1073741821-i)-(0|l.timeoutMs||5e3)),o=i<=a?0:a+o-i),10 component higher in the tree to provide a loading indicator or placeholder to display."+N(i))}rs!==Zu&&(rs=Xu),l=yr(l,i),f=a;do{switch(f.tag){case 3:u=l,f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var w=Ar(f,u,t);ln(f,w); break e;case 1:u=l;var E=f.type,k=f.stateNode;if(0===(64&f.effectTag)&&("function"==typeof E.getDerivedStateFromError||null!==k&&"function"==typeof k.componentDidCatch&&(null===ms||!ms.has(k)))){f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var _=Ir(f,u,t);ln(f,_);break e}}f=f.return}while(null!==f)}ts=no(ts)}catch(e){t=e;continue}break}}function Yr(){var e=Bu.current;return Bu.current=Cu,null===e?Cu:e}function Gr(e,t){eus&&(us=e)}function Jr(){for(;null!==ts;)ts=to(ts)}function eo(){for(;null!==ts&&!Gl();)ts=to(ts)}function to(e){var t=Fu(e.alternate,e,ns);return e.memoizedProps=e.pendingProps,null===t&&(t=no(e)),qu.current=null,t}function no(e){ts=e;do{var t=ts.alternate;if(e=ts.return,0===(2048&ts.effectTag)){if(t=br(t,ts,ns),1===ns||1!==ts.childExpirationTime){for(var n=0,r=ts.child;null!==r;){var o=r.expirationTime,a=r.childExpirationTime;o>n&&(n=o),a>n&&(n=a),r=r.sibling}ts.childExpirationTime=n}if(null!==t)return t;null!==e&&0===(2048&e.effectTag)&&(null===e.firstEffect&&(e.firstEffect=ts.firstEffect),null!==ts.lastEffect&&(null!==e.lastEffect&&(e.lastEffect.nextEffect=ts.firstEffect),e.lastEffect=ts.lastEffect),1e?t:e}function oo(e){var t=qt();return Vt(99,ao.bind(null,e,t)),null}function ao(e,t){do lo();while(null!==gs);if((Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));var n=e.finishedWork,o=e.finishedExpirationTime;if(null===n)return null;if(e.finishedWork=null,e.finishedExpirationTime=0,n===e.current)throw Error(r(177));e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90,e.nextKnownPendingLevel=0;var a=ro(n);if(e.firstPendingTime=a,o<=e.lastSuspendedTime?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:o<=e.firstSuspendedTime&&(e.firstSuspendedTime=o-1),o<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),o<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0),e===es&&(ts=es=null,ns=0),1u&&(c=u,u=l,l=c),c=Ue(w,l),f=Ue(w,u),c&&f&&(1!==k.rangeCount||k.anchorNode!==c.node||k.anchorOffset!==c.offset||k.focusNode!==f.node||k.focusOffset!==f.offset)&&(E=E.createRange(),E.setStart(c.node,c.offset),k.removeAllRanges(),l>u?(k.addRange(E),k.extend(f.node,f.offset)):(E.setEnd(f.node,f.offset),k.addRange(E)))))),E=[];for(k=w;k=k.parentNode;)1===k.nodeType&&E.push({element:k,left:k.scrollLeft,top:k.scrollTop});for("function"==typeof w.focus&&w.focus(),w=0;w=t&&e<=t}function To(e,t){var n=e.firstSuspendedTime,r=e.lastSuspendedTime;nt||0===n)&&(e.lastSuspendedTime=t),t<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),t<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0)}function Co(e,t){t>e.firstPendingTime&&(e.firstPendingTime=t);var n=e.firstSuspendedTime;0!==n&&(t>=n?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:t>=e.lastSuspendedTime&&(e.lastSuspendedTime=t+1),t>e.nextKnownPendingLevel&&(e.nextKnownPendingLevel=t))}function No(e,t){var n=e.lastExpiredTime;(0===n||n>t)&&(e.lastExpiredTime=t)}function Po(e,t,n,o){var a=t.current,i=Fr(),l=su.suspense;i=jr(i,a,l);e:if(n){n=n._reactInternalFiber;t:{if(J(n)!==n||1!==n.tag)throw Error(r(170));var u=n;do{switch(u.tag){case 3:u=u.stateNode.context;break t;case 1:if(It(u.type)){u=u.stateNode.__reactInternalMemoizedMergedChildContext;break t}}u=u.return}while(null!==u);throw Error(r(171))}if(1===n.tag){var s=n.type;if(It(s)){n=Dt(n,s,u);break e}}n=u}else n=Al;return null===t.context?t.context=n:t.pendingContext=n,t=on(i,l),t.payload={element:e},o=void 0===o?null:o,null!==o&&(t.callback=o),an(a,t),Dr(a,i),i}function Oo(e){if(e=e.current,!e.child)return null;switch(e.child.tag){case 5:return e.child.stateNode;default:return e.child.stateNode}}function Ro(e,t){e=e.memoizedState,null!==e&&null!==e.dehydrated&&e.retryTime