המדריך לרוכש דירה מקבלן
מבוא
מדריך זה נכתב במיוחד לרוכשי דירה העושים את צעדיהם הראשונים לקראת רכישה של דירה בישראל.
המדריך קצר וממוקד בפעולות שניתן לבצע במהלך הרכישה, בקלות יחסית.
בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך-דין ואנשי מקצוע על מנת לקבל תמונה מלאה של העסקה המתגבשת. בהצלחה!
מה חשוב לבדוק לפני הרכישה?
האם הבנייה מתבצעת על ידי קבלן רשום כחוק?
ודאו שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים. בקשו מהמוכר להציג בפניכם רישיון של הקבלן המבצע וודאו שהרישיון בתוקף. שימו לב כי ברישיון מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי – הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. ודאו שפעולות הבנייה שמבצע הקבלן נעשות במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.
רצוי לבקר בבניינים קודמים שהקבלן בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. לדוגמה – עמידה בלוחות הזמנים למסירת הדירות, תיקון ליקויים שהתגלו בדירות לאחר מסירתן ועוד. חשוב לציין כי האחריות החוקית לסוגיות אלה הן של מוכר הדירה אך נהוג שהקבלן המבצע הוא שנותן את השירות לדיירים.
זה המקום להדגיש כי מוכרי הדירות אינם בהכרח קבלנים אשר בונים בעצמם את הפרויקט. ככל שכך המקרה בפרויקט בו אתם מתעניינים, המוכר לא יופיע בפנקס הקבלנים. על כן, ודאו שהמוכר בונה אך ורק באמצעות התקשרות עם קבלנים רשומים. להלן קישורים רלוונטיים:
לאיתור מידע בפנקס הקבלנים
מי בעלי הקרקע?
יש לוודא שהקרקע עליה נבנה הבניין היא בבעלות המוכר או, במקרה של פרויקט מסוג התחדשות עירונית, כי הוא קיבל את הזכות מהדיירים הוותיקים בבניין לבנות את הפרויקט. יש לוודא כי אין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה.
בדקו את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בציון מספר גוש וחלקה.
- בדקו את מסמכי הבעלות של המוכר
- בדקו את ההרשאה של המשווק להבטחות בשם הבעלים
- בדקו את מסמכי הבעלות / הסכם שברשות החברה
אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" בה בעל קרקע מעביר למוכר, ממנו אתם רוכשים את הדירה, את הקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליכם לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם המוכר בקשר לקרקע, האם יוכל הקונה לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין המוכר לבין בעל הקרקע. שימו לב שהדירה העומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי הקרקע המקוריים.
היתר בנייה
שימו לב שהדירה המועמדת לרכישה תיבנה כדין. ודאו כי בידי המוכר היתר בנייה שהוציאה הרשות המקומית. ניתן לבקש מהמוכר שיציג את היתר הבנייה. יש לשים לב לפרטים כמו גוש, חלקה על מנת לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה (אפשר לברר פרטים אלה ברשות המקומית). ככל ורוכשים דירה לה טרם הוצא היתר בנייה, אין להעביר כספים מעבר למותר על פי חוק ולשים לב לתנאים המתלים בחוזה המכר. במקרה זה, מומלץ מאד להתייעץ עם עורך דין.
הבניין
בררו כמה דירות ייבנו בבניין ומה היקף השטחים המשותפים. בדקו מהם המתקנים המשותפים: לובי, חדר עגלות, מחסן משותף, אולם ייעודי, מספר מעליות, מיקום חדר אשפה, מתקנים טכניים (חדר חשמל, גנרטור), מעליות, שטחי הגינה המשותפת, מספר חניות כולל ומספר חניות להצמדה וכו'. בדקו את מספר המחסנים, מיקומם והאם המוכר רשאי למכור כמה מחסנים יחד (שייתכן שיאוחדו). בדקו גם את שטח הגינה או החצר המרבי להצמדה.
אולי יעניין אותך גם...
הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל
תוכן עניינים מבוא מינהל מקרקעי ישראל הפך במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – רשות ממשלתית חדשה.
זיכרון דברים וחוזה המכר
"זיכרון דברים" הוא מסמך מחייב וביטולו עלול לעורר קשיים כגון חובה לשלם למוכר פיצויי הפרה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין טרם חתימה על מסמך מסוג זה.
אילו מסמכים מצורפים לחוזה המכר?
על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את המסמכים האלה:
- מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 תוכנית הדירה.
- תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.
- תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
- הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.
לפני החתימה על החוזה
עיינו בבית (ולא במשרדי המוכר) בחוזה עליו אתם אמורים לחתום. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס ואדריכל – לגבי כל הכתוב בחוזה. דרשו לקבל מן המוכר טופס מלא של המפרט הטכני, בהתאם לתבנית המפרט. ודאו כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין המוכר יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד-משמעי. יש להימנע ככל האפשר מסעיפים בחוזה המאפשרים למוכר "לשנות", "לדחות" או "לקבוע" דברים על דעת עצמו ללא הסכמתכם. בדקו כי המוכר מילא במדויק את כל הפרטים במפרט הטכני.
זכרו! יקשה עליכם מאוד להוכיח דברים שנאמרו בעל פה, אם אינם מופיעים בכתב בחוזה המכר.
נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר
מחיר הדירה: מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. שימו לב לכל הסכומים שנכללו בחוזה – שכר טרחת עורך דין של המוכר, הצמדות, אגרות, עלות תשריטים וכו'. בדרך זו תדעו את מחיר הדירה המלא ולא תופתעו בעת קבלת בקשה לתשלום.
בקשות לשינויים בדירה: הקפידו כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מן המוכר לבצע שינויים או תוספות בדירה. ודאו שהשינויים ייעשו באמצעות המוכר ובאחריותו ולא מול קבלני המשנה. שימו לב כי כל בקשה מצדכם לשינויים או לתוספות בדירה תיעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר, דאגו שהבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו, אם בכלל. בררו מראש עם המוכר האם תידרשו לשלם עמלה בעבור התקנת אביזרים שאתם תספקו. כמו כן, בררו את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבלו בעבור האביזרים שעליהם ויתרתם. הדבר נדרש להופיע במפרט הדירה הצמוד לחוזה המכר.
חניה ומחסן: בדקו אם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה והמחסן. בדקו אם נמכרת לכם חניה צמודה ו/או מקורה. בדקו אם הוצמד לדירה מחסן. ודאו את מיקום החניה ו/או המחסן שהובטחו לכם ודאגו שהוא יצוין בחוזה. אם מספר מקומות החניה והמחסנים תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי המוכר יחייב אתכם לרכוש מקום חניה ומחסן, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר מקומות החניה ו/או המחסנים קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הם יימכרו רק לחלק מן הדיירים.
חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון: בדקו אם ההוצאות בעבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמדו על כך שפרט להוצאות בעבור חיבור דירתכם (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחולו עליכם תשלומים בעבור חיבור הבניין לרשתות הכלליות.
גינון: בדקו את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחייה וכדומה.
רכוש משותף: בדקו אילו חלקים הוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף – הכניסה לבניין, מחסנים, חניות וגישה לגג. שימו לב האם המוכר שומר לעצמו זכויות על שטחים אלו.
לידיעתכם: למוכר (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מן הרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.
איחור במסירה:
- ודאו שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה;
- בדקו האם בחוזה קיימים סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור בשל נסיבות שאינן תלויות במוכר. שימו לב! בנושא זה פורסמו פסקי דין רבים, ולא כל מה שנקבע בחוזה המכר תקף לעניין של איחור בנסיבות שאינן בשליטת מוכר הדירה;
- אם המוכר איחר במסירת הדירה מעבר לחודשיים מהתאריך שנקבע בחוזה, עליו לפצות את הרוכש בעבור כל חודשי האיחור, כולל החודשיים המותרים לאיחור על פי החוק. על המוכר לפצות את הרוכש חודש בחודשו לפי שווי של 150% משכר דירה המשולם בדירה דומה הממוקמת באזור שבו נרכשה הדירה הנמכרת. לאחר 8 חודשי פיצוי, סכום הפיצוי יורד ל-125% משווי שכר דירה משכר דירה המשולם עבור דירה דומה הממוקמת באזור בו נרכשה הדירה;
- את תשלום הפיצויים על המוכר לשלם, חודש בחודשו, עד מסירת הדירה בפועל.
קבלת הדירה: הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה משמשת הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם ובהתאם למפרט.
רישום בטאבו: דרשו מן המוכר לציין בחוזה את התאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין. שימו לב אם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה. כמו כן, מומלץ לבדוק אם החברה המוכרת מצויה ברשימת סרבני הרישום של רשות מקרקעי ישראל.
ליווי משפטי בעת תהליך רכישת הדירה
רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן לצורך בדיקת כל פרטי הדירה וניהול המשא ומתן מול המוכר. כמו כן, רצוי לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך הדין שנשכר מטעמכם. זכרו להחתים את המוכר גם על העתק החוזה שנשאר ברשותכם.
שימו לב: המוכר שוכר עורך דין מטעמו אשר נותן לכם שירותים משפטיים בכל הנוגע לרישום הדירה בלבד. ייתכן והמוכר גובה מכם תשלום בעבור שכר טרחת עורך הדין. ככל שכך, הדבר נעשה בהתאם לאפשרות אשר ניתנה לו בחוק המכר ובתקנות הרלוונטיות. עורך דין זה אינו מייצג אתכם בכל הקשור לניהול המשא ומתן עם המוכר. לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014
הבטחת הכספים
הבטחת ההשקעה
חשוב! שימו לב כי הוראות חוק המכר הבטחת השקעות, קובעות כי מוכר דירה אינו רשאי לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח את הכספים של הרוכש באחת הדרכים להלן:
- מסר לכם ערבות בנקאית.
- ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות.
- שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
- רשם הערת אזהרה לפי הוראות לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין.
- העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע.
הבהרה: על סעיפים 3, 4 ו-5 יחולו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1975 (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), ולפיו שיעורי התשלומים יימסרו לפי שלבי הבנייה שבוצעו כמפורט בהמשך.
כדאי להתייעץ עם עורך דין מטעמכם בדבר הדרך המומלצת בעבורכם להבטחת ההשקעה, וכן כדי שיוודא כי הבטוחה שניתנה עומדת בדרישות החוק.
החוק קובע כי בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה יישא המוכר. עם זאת, החוק מאפשר לקבוע בחוזה כי הקונה יישא בהוצאות הנוגעות לערבות הבנקאית או לפוליסת הביטוח. על כן שאלת ההוצאות פתוחה למשא ומתן חופשי ביניכם לבין המוכר בטרם תחתמו על חוזה המכר.
הבטחת שמירת ערך ההשקעה הכספית
חוק המכר הבטחת השקעות מחייב להצמיד את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח שניתנה, בהתאם לשיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה לגבי תשלום המחיר בגין הדירה. אם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה, מחויב המוכר להצמיד את הערבות או הפוליסה למדד תשומות הבנייה.
תשלום לפי התקדמות הבנייה ברישום הערת אזהרה
לפי תקנה 1 בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל"ה-1975, אם הביטחונות שניתנו לכם אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקנייה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:
בבנייה חדשה
| שלבי הבנייה | חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה | השיעור באחוזים ממחיר הדירה |
|---|---|---|
| (1) עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון | כלל הבניין | 31% |
| (2) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה | 25% |
| (3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הבניין | 5% |
| (4) עם גמר חיפוי חוץ | כלל הבניין | 6% |
| (5) עם גמר טיח וריצוף | הדירה | 10% |
| (6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש | הדירה | 13% |
| (7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס | כלל הבניין | 5% |
| (8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר | הדירה | 5% |
| סך הכול | 100% |
בתוספת דירות חדשות במסגרת חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, לרבות בהתאם לתוכנית החיזוק
שלבי הבנייה | חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה | השיעור באחוזים ממחיר הדירה |
|---|---|---|
(1) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה | קומה ראשונה של הבניין הקיים | 13% |
(2) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים | כלל הבניין הקיים | 13% |
(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הקומות החדשות בבניין | 20% |
(4) עם גמר חיפוי חוץ | כלל הבניין | 6% |
(5) עם גמר טיח וריצוף | הדירה | 22% |
(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש | הדירה | 10% |
(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס | כלל הבניין | 10% |
(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר | הדירה | 6% |
סך הכול | 100% |
זכרו! אי-קיום ההוראות הללו על ידי המוכר מהווה עברה פלילית.
תשלום בשוברים בלבד
על פי התיקון לחוק מאוקטובר 2008, בכל מקרה שבו הפרויקט נבנה במסגרת ליווי פיננסי, חלה חובה לבצע את כל התשלומים בעבור הדירה באמצעות פנקס שוברים בלבד. פנקס השוברים מופק על ידי הבנק המלווה את הפרויקט והוא מוסר אותו למוכר אשר בתורו, מוסר את הפנקס אליכם. יובהר כי מדובר בבנק המלווה את פרויקט הבנייה ולא בבנק למשכנתאות שממנו אתם לוקחים הלוואה לצורך מימון רכישת הדירה. המוכר נדרש למסור לכם את הפנקס ולקבל באמצעותו את התשלומים עבור הדירה.
שימו לב!
תשלומים בפרויקט עם ליווי פיננסי יש לבצע אך ורק באמצעות פנקס השוברים. זכותכם לפנות לבנק המלווה, אשר פרטי ההתקשרות עמו מופיעים על גבי הפנקס, על מנת לוודא כי אכן פרטי השובר תואמים את רישומי הבנק עצמו. כמו כן, מומלץ לבצע בדיקה זו טרם ביצוע התשלומים. שימו לב כי "דרך המלך" לביצוע תשלום היא בהגעה פיזית לפקיד הבנק.
- עוד מאמרים בנושא...