המדריך לרוכש דירה מקבלן

"זיכרון דברים" הוא מסמך מחייב וביטולו עלול לעורר קשיים כגון חובה לשלם למוכר פיצויי הפרה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין טרם חתימה על מסמך מסוג זה.

אילו מסמכים מצורפים לחוזה המכר?

על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את המסמכים האלה:

• מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 תוכנית הדירה.
• תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.
• תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
• הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

לפני החתימה על החוזה     

עיינו בבית (ולא במשרדי המוכר) בחוזה עליו אתם אמורים לחתום. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס ואדריכל – לגבי כל הכתוב בחוזה. דרשו לקבל מן המוכר טופס מלא של המפרט הטכני, בהתאם לתבנית המפרט. ודאו כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין המוכר יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד-משמעי. יש להימנע ככל האפשר מסעיפים בחוזה המאפשרים למוכר "לשנות", "לדחות" או "לקבוע" דברים על דעת עצמו ללא הסכמתכם. בדקו כי המוכר מילא במדויק את כל הפרטים במפרט הטכני.
זכרו! יקשה עליכם מאוד להוכיח דברים שנאמרו בעל פה, אם אינם מופיעים בכתב בחוזה המכר.

נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר

מחיר הדירה: מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. שימו לב לכל הסכומים שנכללו בחוזה – שכר טרחת עורך דין של המוכר, הצמדות, אגרות, עלות תשריטים וכו'. בדרך זו תדעו את מחיר הדירה המלא ולא תופתעו בעת קבלת בקשה לתשלום.

בקשות לשינויים בדירה: הקפידו כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מן המוכר לבצע שינויים או תוספות בדירה. ודאו שהשינויים ייעשו באמצעות המוכר ובאחריותו ולא מול קבלני המשנה. שימו לב כי כל בקשה מצדכם לשינויים או לתוספות בדירה תיעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר, דאגו שהבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו, אם בכלל. בררו מראש עם המוכר האם תידרשו לשלם עמלה בעבור התקנת אביזרים שאתם תספקו. כמו כן, בררו את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבלו בעבור האביזרים שעליהם ויתרתם. הדבר נדרש להופיע במפרט הדירה הצמוד לחוזה המכר.

חניה ומחסן: בדקו אם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה והמחסן. בדקו אם נמכרת לכם חניה צמודה ו/או מקורה. בדקו אם הוצמד לדירה מחסן. ודאו את מיקום החניה ו/או המחסן שהובטחו לכם ודאגו שהוא יצוין בחוזה. אם מספר מקומות החניה והמחסנים תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי המוכר יחייב אתכם לרכוש מקום חניה ומחסן, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר מקומות החניה ו/או המחסנים קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הם יימכרו רק לחלק מן הדיירים.

חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון: בדקו אם ההוצאות בעבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמדו על כך שפרט להוצאות בעבור חיבור דירתכם (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחולו עליכם תשלומים בעבור חיבור הבניין לרשתות הכלליות.

גינון: בדקו את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחייה וכדומה.

רכוש משותף: בדקו אילו חלקים הוצאו מן הרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף – הכניסה לבניין, מחסנים, חניות וגישה לגג. שימו לב האם המוכר שומר לעצמו זכויות על שטחים אלו.
לידיעתכם: למוכר (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מן הרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף. 

איחור במסירה:

• ודאו שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה;
• בדקו האם בחוזה קיימים סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור בשל נסיבות שאינן תלויות במוכר. שימו לב! בנושא זה פורסמו פסקי דין רבים, ולא כל מה שנקבע בחוזה המכר תקף לעניין של איחור בנסיבות שאינן בשליטת מוכר הדירה;
• אם המוכר איחר במסירת הדירה מעבר לחודשיים מהתאריך שנקבע בחוזה, עליו לפצות את הרוכש בעבור כל חודשי האיחור, כולל החודשיים המותרים לאיחור על פי החוק. על המוכר לפצות את הרוכש חודש בחודשו לפי שווי של 150% משכר דירה המשולם בדירה דומה הממוקמת באזור שבו נרכשה הדירה הנמכרת. לאחר 8 חודשי פיצוי, סכום הפיצוי יורד ל-125% משווי שכר דירה משכר דירה המשולם עבור דירה דומה הממוקמת באזור בו נרכשה הדירה;
• את תשלום הפיצויים על המוכר לשלם, חודש בחודשו, עד מסירת הדירה בפועל.

קבלת הדירה: הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה משמשת הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם ובהתאם למפרט.

רישום בטאבו: דרשו מן המוכר לציין בחוזה את התאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין. שימו לב אם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה. כמו כן, מומלץ לבדוק אם החברה המוכרת מצויה ברשימת סרבני הרישום של רשות מקרקעי ישראל.

ליווי משפטי בעת תהליך רכישת הדירה

רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן לצורך בדיקת כל פרטי הדירה וניהול המשא ומתן מול המוכר. כמו כן, רצוי לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך הדין שנשכר מטעמכם. זכרו להחתים את המוכר גם על העתק החוזה שנשאר ברשותכם.
שימו לב: המוכר שוכר עורך דין מטעמו אשר נותן לכם שירותים משפטיים בכל הנוגע לרישום הדירה בלבד. ייתכן והמוכר גובה מכם תשלום בעבור שכר טרחת עורך הדין. ככל שכך, הדבר נעשה בהתאם לאפשרות אשר ניתנה לו בחוק המכר ובתקנות הרלוונטיות. עורך דין זה אינו מייצג אתכם בכל הקשור לניהול המשא ומתן עם המוכר. לתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014