שוק השכירות בישראל עובר בשנים האחרונות שינוי עומק רגולטורי. אם בעבר כל חוזה שכירות נוסח באופן פרטי ולעיתים חד־צדדי, הרי שכיום קיימת מגמה ברורה של סטנדרטיזציה, שקיפות והגנה על זכויות הצדדים.
יוזמות רגולטוריות שקודמו על ידי משרד המשפטים לצד תיקוני חקיקה, יצרו לראשונה מסגרת מחייבת לתוכן חוזי שכירות למגורים. אמנם לא נקבע נוסח חוזה אחיד חובה, אך בפועל נוצר סטנדרט משפטי ברור שכל חוזה חייב לעמוד בו.
מאמר זה מרכז בצורה מקיפה:
- מה נקבע לראשונה
- אילו סעיפים הפכו מוגבלים
- כיצד נראה חוזה סטנדרטי בפועל ומה המשמעות לשוכרים ולמשכירים
- הרקע להסדרת חוזה שכירות סטנדרטי
במשך שנים שוק השכירות פעל כמעט ללא רגולציה תוכנית. חוזים כללו סעיפים דרקוניים כגון פינוי מיידי, בטוחות בלתי מוגבלות והטלת אחריות תיקונים מלאה על השוכר.
פערי הכוחות היו ברורים:
- המשכיר מחזיק בנכס
- השוכר זקוק למגורים
- החוזה מנוסח לרוב ע"י צד אחד
המצב הוביל לריבוי סכסוכים, תביעות ופסיקות סותרות. המדינה זיהתה צורך בהתערבות שתייצר ודאות חוזית.
הבסיס החוקי – שכירות הוגנת
העיגון המרכזי להסדרה נשען על תיקון לחוק הקיים הידוע בשם “שכירות הוגנת”, במסגרת חוק השכירות והשאילה.
התיקון לא יצר חוזה אחד חובה, אך קבע כללי תוכן קוגנטיים, כלומר הוראות שלא ניתן להתנות עליהן גם אם הצדדים הסכימו אחרת.
בפועל נוצר מצב שבו:
- יש חופש ניסוח
- אך אין חופש לפגוע בזכויות בסיס
האם קיים חוזה שכירות סטנדרטי מחייב
התשובה המקצועית המדויקת:
- לא פורסמו תקנות המחייבות שימוש בנוסח חוזה אחיד אחד לכל השוק.
- כן פורסמו נוסחים לדוגמה והנחיות.
- כן נקבעו כללי תוכן מחייבים.
כלומר נוצר סטנדרט חוזי מהותי, אך לא טופס חובה.
תקרת בטוחות וערבויות
לראשונה נקבעה תקרה חוקית לבטוחות. סכום הבטוחה לא יעלה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות.
המשמעות היא צמצום דרישות קיצוניות כגון פיקדונות של חצי שנה או ערבויות מרובות.
סוגי בטוחות מקובלים כוללים צ’ק ביטחון, ערבות בנקאית או פיקדון כספי.
חובת מסירת דירה ראויה למגורים
נקבע סטנדרט מינימלי לדירה מושכרת. הדירה חייבת להיות מחוברת לתשתיות, בטיחותית, תקינה וללא ליקויים מהותיים כגון רטיבות חמורה או תקלות חשמל מסוכנות.
אי עמידה בתנאים אלו עשויה להיחשב הפרת חוזה ואף להצדיק ביטולו.
חלוקת אחריות לתיקונים
אחד השינויים החשובים ביותר הוא ההבחנה הברורה בין סוגי תיקונים.
- המשכיר אחראי לליקויים מבניים, תשתיות, צנרת, חשמל ובלאי טבעי.
- השוכר אחראי לנזקים שנגרמו משימוש בלתי סביר או רשלני.
- לא ניתן עוד להטיל על שוכר אחריות גורפת לכל תקלה בדירה.
איסור סעיפים מקפחים
הוסדר כי סעיפים מסוימים אינם תקפים גם אם נחתמו.
בין הדוגמאות:
- פינוי מיידי ללא התראה
- קנסות בלתי סבירים
- ויתור גורף על זכויות
- חיוב בשיפוץ כללי
בתי המשפט מבטלים סעיפים כאלה באופן עקבי.
שקיפות בתשלומים
החוזה חייב לפרט את כלל העלויות הנלוות לשכירות.
- דמי שכירות
- ארנונה
- ועד בית
- חשמל ומים
- דמי ניהול
היעדר פירוט מלא עלול להיחשב חוסר תום לב.
מנגנון יציאה מוקדמת
הוסדרה אפשרות יציאה מוקדמת מאוזנת. השוכר רשאי להביא שוכר חלופי והמשכיר אינו רשאי לסרב ללא סיבה סבירה.
מדובר בשינוי משמעותי שמונע כליאה חוזית.
מבנה חוזה שכירות סטנדרטי
למרות שאין נוסח חובה, חוזה מודרני כולל פרקים קבועים:
- פרטי הצדדים
- תיאור הנכס
- תקופת השכירות
- דמי שכירות
- בטוחות
- תיקונים
- ביטוח
- סיום חוזה
יתרונות ההסדרה
לשוכרים נוצרה הגנה מפני ניצול, שקיפות וודאות משפטית.
למשכירים נוצרה מסגרת ברורה שמצמצמת תביעות ומחזקת יציבות חוזית.
השפעת ההסדרה על השוק
הסטנדרטיזציה מעלה את רמת המקצועיות, מפחיתה סכסוכים ומעודדת השקעות מוסדיות בשוק השכירות.
טעויות חוזרות בחוזים
- דרישת בטוחות מופרזות
- הטלת כל התיקונים על שוכר
- קנסות יציאה גבוהים
- סעיפי פינוי מיידי
רבים מסעיפים אלו אינם אכיפים.
איך לבדוק חוזה לפני חתימה
יש לוודא תקרת בטוחות, חלוקת תיקונים, פירוט תשלומים ומנגנון יציאה הוגן.
לסיכום
ההסדרה הרגולטורית של שוק השכירות בישראל אינה מהלך נקודתי אלא שינוי עומק מבני בתפיסת יחסי משכיר–שוכר. לראשונה הוגדר כי מגורים בשכירות אינם עסקה פרטית בלבד אלא גם עניין בעל היבט חברתי וציבורי, המחייב סטנדרטים של הוגנות, שקיפות ואיזון חוזי.
אמנם לא נקבע נוסח חוזה אחיד חובה, אך בפועל נוצר “קוד חוזי” מחייב. המשמעות היא שכל חוזה שכירות בישראל חייב לעמוד בכללי מינימום הנוגעים לבטוחות, אחריות תיקונים, שקיפות תשלומים ויכולת יציאה.
החידוש המשמעותי ביותר אינו טכני אלא תפיסתי. בעבר החוזה היה כלי הגנה של המשכיר בלבד. כיום הוא הפך למסמך מאוזן שמטרתו להסדיר מערכת יחסים ארוכת טווח תוך שמירה על זכויות שני הצדדים.
מבחינה כלכלית, ההסדרה תורמת ליציבות השוק. כאשר הסיכונים החוזיים ברורים ומוגבלים, גם משקיעים מוסדיים נכנסים לשוק השכירות, מה שמגדיל היצע ומקצועיות.
מבחינה משפטית, נוצרה אחידות פסיקתית. בתי המשפט נשענים על עקרונות שכירות הוגנת ומבטלים סעיפים מקפחים בקלות יחסית. הדבר מפחית התדיינויות ומעודד פתרונות מחוץ לכותלי בית המשפט.
מבחינה צרכנית, השוכרים זוכים לראשונה להגדרה ברורה של “דירה ראויה למגורים”, מושג שבעבר היה עמום. כיום ניתן לאכוף אותו.
בטווח הארוך צפויה ההסדרה להמשיך להתפתח. ייתכן שבעתיד ייקבע גם נוסח חוזה מחייב מלא, במיוחד בפרויקטי שכירות מוסדית או דיור להשכרה ארוכת טווח.
לסיכום עומק: חוזה השכירות הסטנדרטי אינו רק מסמך משפטי אלא כלי מדיניות שמטרתו לאזן שוק, להפחית סיכונים ולבסס תרבות חוזית הוגנת בישראל. עבור שוכרים ומשכירים כאחד, הכרת העקרונות החדשים אינה המלצה אלא הכרח פרקטי לניהול עסקת שכירות בטוחה, חוקית ויציבה.
טופס בדיקת סיכון למשכיר
טופס בדיקת סיכון לפני חתימה – לשוכר
חוזה שכירות (בלתי מוגנת)
שנערך ונחתם בפתח תקווה ביום לחודש שנת
| בין: |
1. ת.ז (להלן: "המשכיר") |
מצד אחד |
| לבין: |
1. ת.ז טלפון: (להלן: "השוכרים") |
מצד שני |
הואיל: והמשכיר הנו הבעלים של דירה בת חדרים הנמצאת ברח' הידועה כגוש חלקה תת חלקה (להלן: "הדירה");
והואיל: והשוכרים מעוניינים לשכור את הדירה מאת המשכיר לתקופה של חודשים בלבד מיום עד ליום (להלן: "תקופת השכירות") בהתאם לתנאי חוזה זה;
והואיל: והמשכיר מעוניין להשכיר את הדירה לשוכרים על מנת שישתמשו בה למגוריהם בלבד בהתאם לתנאי חוזה זה;
והואיל: ומוסכם בין הצדדים כי השכירות הנ"ל לא תהיה מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") או כל הוראות החוק האחרות שיבואו במקומו וזאת בין היתר מן הטעם שהשוכרים לא שילמו ולא ישלמו דמי מפתח וכי הם שוכרים את הדירה לתקופת השכירות בלבד כשלאחריה תחזור החזקה בדירה למשכיר;
לפיכך הוסכם, הוצהר והותנה בין הצדדים כדלקמן:
המשכיר מתחייב להשכיר לשוכרים את הדירה, והשוכרים מתחייבים לשכור את הדירה מאת המשכיר הכל בהתאם לחוזה זה והוראותיו.
תקופת השכירות הנה למשך חודשים בלבד, החל מיום וכלה ביום .
3.1. השוכרים מתחייבים להשתמש בדירה אך ורק למגוריהם ולא יהיו רשאים להשתמש בדירה לכל מטרה אחרת, ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב.
3.2. השוכרים מצהירים כי הם ראו את הדירה וכי בדקו אותה בקפידה ואת אפשרויות השימוש בה למטרותיהם, וכי מצאו אותה מתאימה לצרכיהם ולמטרותיהם מכל הבחינות והם מוותרים על זכותם לטעון כל טענה בקשר לפגם ו/או אי התאמה.
4.1. השוכרים לא יהיו רשאים לבצע שינויים בדירה מבלי לקבל את הסכמת המשכיר מראש ובכתב.
4.2. שינויים שיבוצעו בדירה, לאחר קבלת אישור בכתב ומראש של המשכיר, למעט אותם שינויים, שיפורים ותוספות, הניתנים להסרה מעצם טיבם, יהיו עם תום תקופת השכירות נחלתו של המשכיר ויישארו בבעלותו, והשוכרים לא יהיו זכאים לכל תשלום בגינם, אלא אם כן הביע המשכיר את רצונו שמצב הדירה יוחזר לקדמותו, או אז מתחייבים השוכרים לבצע על חשבונם כל עבודה שתידרש ולהביא את הדירה ולמסרה באותו מצב כפי שנמסרה להם לשימושם על פי חוזה זה למעט בלאי הנובע משימוש רגיל וסביר.
5.1. השוכרים מתחייבים לשמור על הדירה ועל המתקנים שימצאו בה, במצב טוב, נקי ותקין במשך כל תקופת השכירות, למעט בלאי הנובע משימוש סביר ורגיל בדירה, במתקניה.
5.2. ידוע לשוכרים כי הדירה נמצאת בבית מגורים והם מתחייבים לשמור על שקט ועל ניקיון בהתאם למקובל ולהימנע מכל רעש ו/או הפרעה בלתי סבירים ליתר הדיירים בבניין בו נמצאת הדירה.
5.3. השוכרים מתחייבים כי בתום תקופת השכירות תושב הדירה לידי המשכיר כשהיא פנויה ונקייה וצבועה בצבע לבן באותו גוון כפי שקיבלו אותה.
6.1. בתמורה לשימוש בדירה על פי הוראות חוזה זה ישלמו השוכרים למשכיר דמי שכירות חודשיים, בשקלים חדשים, בסכום השווה ל- ₪ (במילים: ₪) (להלן: "דמי השכירות"). דמי השכירות ישולמו בתשלומים כדלקמן:
6.2. השוכרים מתחייבים לשלם דמי שכירות עבור תקופת השכירות במלואה, גם אם יפסיקו, מכל סיבה שהיא, להשתמש בדירה עוד קודם לסיום תקופת השכירות.
7.1. מוסכם ומוצהר במפורש בין הצדדים, כי השכירות לפי חוזה זה הנה לתקופה מוגבלת כמוגדר בחוזה, כי המשכיר הינו הבעלים ובעל מרבית הזכויות בדירה, אשר בנייתה הסתיימה לאחר ה- 20 באוגוסט 1968 כ"ו באב תשכ"ח, ובמועד זה לא היה דייר כלשהו זכאי להחזיק בדירה, ואין כיום דייר הזכאי להחזיק בדירה.
7.2. מוצהר בזה במפורש כי השוכרים אינם משלמים בקשר לשכירות לפי חוזה זה דמי מפתח כמשמעותם בחוק הגנת הדייר או תשלומים הוניים כלשהם. כמו"כ מוסכם, כי כל תשלום ששילמו ו/או ישלמו השוכרים בגין השכירות יהוו דמי שכירות.
7.3. השכירות לפי חוזה זה אינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב - 1972 ו/או כל חוק אחר, קיים או עתידי, הבא להגן על דיירות, ולא תחול על השכירות כל הגבלה שבדין, קיים או עתידי, הבא להגן על דיירים, והשוכרים לא יהיו זכאים, עבור הפינוי, לכל תשלום ו/או זכות הנובעים מחיקוקים, בין קיימים ובין עתידיים שעניינם הגנת הדייר.
8.1. בנוסף לדמי השכירות ישאו וישלמו השוכרים, במשך כל תקופת השכירות, את כל ההוצאות השוטפות הקשורות באחזקת הדירה ובשימוש בה, לרבות חשבונות טלפון, מים, חשמל, גז, ניקיון, ועד בית, וכיוצ"ב.
8.2. השוכרים יישאו בתשלום כל המיסים וההיטלים העירוניים החלים על המחזיק שיהיו בתקופת השכירות (אם יהיו).
8.3. השוכרים מתחייבים להעביר את חשבון המיסים בעירייה ובחברת החשמל על שמם תוך 7 ימים מיום החתימה על החוזה. אישור על כך ישלח למשכיר לא יאוחר מ 7 ימים לאחר כניסתם לדירה.
8.4. בעת העברת חשבון המיסים בעירייה ובחברת החשמל, מתחייבים השוכרים לוודא כי לא נותרה יתרת חוב בגין תקופה הקודמת לתקופת השכירות ואם קיים חוב כלשהו להודיע על כך מיד למשכיר.
9.1. השוכרים מתחייבים לא להעביר, לא למסור, לא להשכיר בשכירות משנה, לא לשעבד ו/או למשכן בכל דרך את זכויותיו על פי חוזה זה או כל חלק מהן, בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
9.2. השוכרים מתחייבים שלא לאפשר לאחר או לאחרים את השימוש בדירה.
9.3. המשכיר יהיה רשאי לשעבד ו/או למסור את זכויותיו בדירה או עפ"י חוזה זה, כולן או חלקן, ללא צורך בהסכמת השוכרים, ובלבד שלא תפגענה זכויות השוכרים המפורטות בחוזה זה.
9.4. השוכרים מתחייבים לאפשר למשכיר או לבאי כוחו להיכנס לדירה בשעות סבירות ומקובלות, תוך תאום של 48 שעות מראש עם השוכרים, כדי לבדוק את מצב הדירה. כן מתחייבים השוכרים לאפשר למשכיר להציג את הדירה בשעות סבירות ומקובלות לשם השכרתה או מכירתה.
10.1. כל תשלום או מס שישולם ע"י צד אחד ותשלומו חל על הצד השני, יחזיר הצד השני לצד המשלם את הסכום מיד עם דרישה ראשונה.
11.1. השוכר רשאי להשתמש במושכר אך ורק למטרת מגורים שלה ולא לשום שימוש אחר כלשהו.
11.2. חל איסור מוחלט לדפוק, להבריג ולפגוע באופן כלשהו בקירות הבית הפנימיים והחיצוניים של הנכס ללא קבלת אישור מראש ובכתב של המשכיר.
11.3. חל איסור מוחלט להחזיק בעלי חיים במושכר ומחוצה לו למעט דגי נוי.
11.4. אין השוכרים רשאים לערום חפצים מכל סוג שהוא מסביב לבניין ובחצר בכללה.
12.1. בסיום תקופת השכירות (להלן: "תום תקופת השכירות"), יחזירו השוכרים את הדירה למשכיר וימסרו את החזקה בה כשהדירה נקייה, פנויה מכל אדם וחפץ השייך לשוכרים והיא במצב טוב ותקין למעט בלאי הנובע משימוש סביר ורגיל בלבד.
12.2. אם לא יפנו השוכרים את הדירה עם סיום תקופת השכירות ו/או לא יחזירו את החזקה בדירה לידי המשכיר כאמור, ישלמו השוכרים למשכיר סך של ש"ח עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר וזאת כפיצוי סביר ומוסכם מראש בגין הנזקים שיגרמו למשכיר וזאת מבלי צורך להוכיח נזק ומבלי לגרוע מהסעדים הנוספים העומדים למשכיר על פי ההסכם ועל פי דין.
13.1. אירועו של כל אחד מן המקרים הבאים ייחשב כהפרה יסודית של החוזה:
א. אם השוכרים לא שילמו במועד איזשהו תשלום שהם חייבים בו לפי הוראות חוזה זה. איחור של עד 7 ימים בתשלום לא יהווה הפרה למרות שישא, כמו כל פיגור בתשלום עפ"י חוזה זה, ריבית חריגה שקלית כממוצע הבנקים בישראל.
ב. אם מי מבין הצדדים הפר או לא מילא איזו מהתחייבויותיו לפי סעיפים 2-9, 11 של חוזה זה, המהווים תנאים יסודיים ועיקריים לחוזה, ולא תיקן ההפרה תוך 7 ימים מיום שניתנה לו התראה בכתב.
13.2. בהפרת החוזה ע"י השוכרים באירוע אחד מן המקרים המנויים בפסקה 13.1 לעיל, יהיה המשכיר רשאי, אך לא חייב, להודיע לשוכרים על ביטול זכות השכירות שלו באופן מיידי, ובמקרה זה יהא על השוכרים לפנות את הדירה תוך 7 יום מיום מתן הודעת ביטול החוזה.
13.3. בנוסף, ומבלי לגרוע מן האמור לעיל, יהיו השוכרים חייבים לפצות את המשכיר עבור כל הנזקים שיגרמו למשכיר עקב הפסקת השכירות.
13.4. אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותו של כל צד לתבוע כל סעד ו/או זכות המוענקים לו על פי חוזה זה ו/או על פי כל דין.
14.1. להבטחת התחייבויותיהם של השוכרים לפי הסכם זה, לרבות ומבלי לפגוע ביתר התחייבויות השוכרים, פינוי המושכר במועד, תשלום כל נזק שייגרם למושכר, תשלום דמי השכירות ותשלומים אחרים המוטלים על השוכרים על פי הסכם זה, ימציאו השוכרים למשכיר ערבות צד ג' של 2 ערבים לשביעות רצון המשכיר ואשר יחתמו על שטר הערבות וכן על שטר חוב בצרוף שני ערבים.
15.1. כל ארכה, הנחה, ויתור או נקיטת צעדים, לא ייחשבו כויתור על איזו מזכויות הצדדים עפ"י הוראות חוזה זה או על פי כל דין, אלא אם נערכו בכתב ונחתמו בידי הצדדים.
16.1. כתובות הצדדים לצורך חוזה זה הן כמפורט במבוא להסכם.
______________________
המשכיר
______________________
השוכרים
המסמך המוצג לעיל הינו שחזור טכני של טקסט שנשלח על ידך והוא מובא לצורכי המחשה ונוחות בלבד.
אין לראות במסמך זה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
מומלץ מאוד להיוועץ בעורך דין לפני חתימה על חוזה כלשהו כדי לוודא התאמתו לצרכים הספציפיים שלך ולדין העדכני.
