דיני מקרקעין – מהי תכנית תמ"א 38?
רקע
מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מהבחינה הסייסמית, ולכן יש בה מבנים רבים החשופים לסכנת פגיעה וקריסה בעת רעידת אדמה.
מדינת ישראל יזמה את תמ"א 38 במטרה לאפשר לבעלי דירות במבני מגורים ישנים (שאינם עומדים בדרישות תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה), לחזק את הבניין שלהם מפני רעידות אדמה באמצעות מתן תמריץ כלכלי ותכנוני: תוספת שטח לבנייה לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות ולבניית דירות חדשות.
אילו מבנים מתאימים לתמ"א 38?
בניינים ישנים, שהיתר הבנייה להקמתם התקבל לפני יום 1.1.1980.
בניינים שעמדו בבדיקות הנדסיות, כי אכן הם אינם עמידים בפני רעידות אדמה.
תחולת התכנית
תכנית המתאר הארצית תמ"א 38 צפויה לפקוע בתאריך 1.10.2023.
ניתן להגיש בקשות להיתר בנייה לפי התמ"א עד ליום 1.10.23, כאשר הבקשות יידונו בוועדות המקומיות גם לאחר מועד זה וניתן יהיה לבצע את הפרויקטים ככל שיאושרו.
עם זאת, הוראות התמ"א ימשיכו לחול בערים הבאות, בהתאם לאמור להלן:
- ירושלים, אשדוד, רמלה, נהריה, קריית ביאליק, יבנה (רק בתחום תכנית 404-1063874) – תמ"א 38 תמשיך לחול עד ליום 18.5.2026 או עד אישור תכנית עירונית להתחדשות בניינית, המוקדם מביניהם.
- כפר סבא, פתח תקווה, רעננה, רמת גן וראשון לציון – תמ"א 38 תמשיך לחול עד ליום 29.2.2024.
אם עד ליום 1.2.2024 תגיש הרשות המקומית לוועדה המחוזית תכנית להתחדשות בניינית (כהגדרתה להלן), תמשיך לחול תמ"א 38 עד ליום 18.5.2026 או עד אישור התכנית העירונית להתחדשות בניינית, המוקדם מביניהם. - גבעתיים, חדרה (במתחם לב העיר), באר שבע, חיפה, בת ים, אשקלון, בני ברק, בית שמש, תל-אביב, לוד – תמ"א 38 תמשיך לחול עד ליום 29.2.2024.
אם עד ליום 1.2.2024 תגיש הרשות המקומית לוועדה המחוזית תכנית להתחדשות בניינית (כהגדרתה להלן), תמשיך לחול תמ"א 38 עד ליום 18.5.2026 (או עד אישור תכנית עירונית להתחדשות בניינית, המוקדם מביניהם), אלא אם הוועדה המקומית קיבלה החלטה כי היא לא מעוניינת בכך, עד ליום 1.2.2024.
בערים הבאות יש תכנית מאושרת להתחדשות בניינית ובהן ניתנים היתרים לפי התכנית האמורה ולא מכח תמ"א 38: הוד השרון, הרצליה, חולון, רחובות, רמת השרון, ת"א – רובעים 3 ו-4.
בעמוד זה – "תכנית להתחדשות בניינית" – תכנית כוללת להתחדשות עירונית, כהגדרתה בסעיף 64(ב) לחוק התכנון והבניה או תכנית מתאר להתחדשות עירונית החלה על חלק משמעותי של מרחב התכנון או של הישוב או על שכונה שלמה הכוללת שטחים שביחס אליהם התכנית מפורטת וניתן להוציא מתוקפה היתרי בנייה לבניין הבודד, או תכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתמ"א החלה על כל מרחב התכנון או על חלקו כאמור.
אולי יעניין אותך גם...
תנאי תכנית תמ"א 38
- התכנית מוסיפה לכל בניין ישן זכויות בנייה, השייכות במשותף לכל בעלי הדירות. זכויות אלה מאפשרות תוספת קומות ובניית דירות חדשות, והגדלת שטחן של הדירות הקיימות.
- המנגנון הכלכלי שעליו מבוססת התכנית הוא זה: בעלי הדירות מבצעים מעין "עסקת קומבינציה", שבמסגרתה הם מוכרים את זכויות הבנייה המשותפות ליזם. היזם משתמש בזכויות הבנייה כדי לבנות דירות חדשות בשטח המגרש, למכור אותן, ובתמורה מבצע עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, מיגון מפני איום ביטחוני (ירי טילים) היכן שמתאפשר; משדרג את הרכוש המשותף (לובי, חדרי מדרגות, חדרים טכניים, מעלית, החלפת תשתיות משותפות); מרחיב את הדירות הקיימות (מספק שירותי בנייה לבעלי הדירות) ומוסיף מעלית. במקרה של הריסה מדובר בבניית בניין חדש. לכן, מימוש עסקת תמ"א 38 יתאפשר רק כאשר מובטחת רווחיות ליזם, אשר נוצרת מן ההפרשים בין ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין ההוצאות על שירותי הבנייה, חיזוק המבנה, הרחבתו ושדרוגו.
- העסקה עם היזם היא עסקת נטו שבמסגרתה מקבל היזם על עצמו את כל ההוצאות הכרוכות בהוצאת הפרויקט אל הפועל לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וכמובן ביצוע הבנייה.
- זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38 הן זכויות מותנות ולא זכויות מוקנות, כלומר לרשות המקומית שמורה הזכות שלא להתיר את מימוש הזכויות, כולן או חלקן, בכפוף למכלול שיקולים תכנוניים, לפי נימוקים שיירשמו.
מסלולי תמ"א 38
התכנית מאפשרת לחזק את הבניין הישן בשני מסלולים:
א. חיזוק ועיבוי
הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר, בהתאם למגבלות החלות על המגרש שעליו עומד הבניין, והוספת קומות חדשות לצורך בניית דירות חדשות על גג הבניין הקיים בהיקף של עד 2.5 קומות. במקרים מסוימים ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע (בבניינים שבהם יש קומת עמודים מפולשת) או תוספת אגף במקומן של 2.5 הקומות (בהיקף שטחים זהה). עסקה מסוג זה מוכרת בשוק כ"תמ"א 38/1" או "תמ"א 38/3" (המספור מתייחס לשינויים שבוצעו בתכנית הארצית לאורך השנים).
במדריך זה נכנה פרויקט במסלול זה "פרויקט חיזוק ועיבוי".
ב. הריסה ובנייה מחדש
המסלול כולל הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו, הבנוי לפי כל התקנים המאושרים וכולל דירות חדשות (על פי רוב גדולות יותר) לכל בעלי הדירות מהבניין הישן שנהרס, דירות נוספות למכירה וחניה תת-קרקעית. במקרים רבים יש זכויות בנייה שאושרו בעבר בשטח המגרש בתכניות מפורטות (תב"ע) ישנות – שלא מומשו – וניתן לנצל גם אותן, נוסף על זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38. היקף הבנייה תלוי בהיקף הזכויות שניתן לנצל במגבלת הקומות המותרות. תיקון 3/א' אשר אושר בסוף שנת 2016 קבע את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש. התיקון קשר בין היקף זכויות הבנייה ומספר הקומות שניתן להוסיף לבניין לבין גובהו של הבניין הקיים: מבנה קיים בן שתי קומות יוכל להוסיף 2.5 קומות מתוקף תמ"א 38, מבנה קיים בן 3 קומות יוכל להוסיף 3 קומות ומבנה גבוה יותר מ-3 קומות יוכל להוסיף 3.5 קומות. בנוסף, במבנים בהם קיימת קומת עמודים ניתן להוסיף גם אותה למניין הקומות שניתן יהיה להוסיף לבניין החדש שיבנה או להכליל אותה במניין הקומות של הבניין. אחת מבין האפשרויות. עסקה מסוג זה מוכרת כ"תמ"א 38 / 2" או תמ"א 38 / 3א'.
במדריך זה נכנה פרויקט במסלול זה "הריסה ובנייה מחדש".
אילו תמורות מקבלים בעלי הדירות שמשתתפים בתכנית תמ"א 38?
תמ"א 38 אינה קובעת הנחיות באשר לתמורה לבעלי הדירות, אלא את זכויות הבנייה המרביות. היות שבבניין קיים יש לעיתים הבדלים בין הדירות וכן קיימות מגבלות פיזיות בקרבה למבנים סמוכים או מגבלות בנייה אחרות (למשל חניות מוצמדות בטאבו, שמיקומן מקשה על הצבת עמודים לצורך הרחבת הדירות; דירות הבנויות כך שהרחבתן תפגע בתפקוד הנוכחי שלהן), הרי שלרוב אי-אפשר לנצל את מלוא שטח ההרחבה המותר בתכנית הארצית – 25 מ"ר. לעיתים לא תתאפשר תמורה זהה לכל דירה אולם ככלל, "מפתח התמורה" יהיה אחיד (עקרונות לפיהם בעלי דירות דומות יהיו זכאיים לתמורה על בסיס דומה. אם תינתן הטבה כלשהי למי מבעלי הדירות, היא תחול גם על שאר בעלי הדירות שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים).
יש לזכור כי בפרויקט תמ"א 38, כל בעלי הדירות מחזקים וממגנים את דירותיהם, משפרים את איכות חייהם ומשביחים את נכסיהם.
מהי התמורה לבעלי הדירות במסלול פרויקט חיזוק ועיבוי?
במסלול חיזוק ועיבוי התמורה לבעלי דירות כוללת חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה; הרחבת הדירות הקיימות במידת האפשר בדרך כלל באמצעות ממ"ד; שדרוג השטחים המשותפים בבניין כולל שיפוץ הלובי, הקמת מעלית, שדרוג המקלט הקיים (אם אין אפשרות לבניית ממ"דים) והחלפת צנרת מים וביוב וחיפוי חיצוני של הבניין (לא כולל שיפוץ פנימי של הדירות); נשיאה בכל עלויות הפרויקט, ישירות ועקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה; הוספת מרפסות, הנהוגה בעסקה מסוג זה, אינה מחויבת, אך מקובלת מאוד כתמורה לבעלי הדירות – כל עוד הדבר אפשרי מהבחינה התכנונית.
במסלול זה, דיירי הבניין נשארים, בדרך כלל, לגור בדירותיהם בזמן ביצוע העבודות.
מהי התמורה לבעלי הדירות במסלול הריסה ובנייה מחדש?
במסלול הריסה ובנייה בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, במידת האפשר גדולה יותר מהנוכחית, הכוללת ממ"ד ומרפסת, ומקום חניה תת-קרקעי. היזם נושא בכל עלויות הפרויקט, הישירות והעקיפות, לרבות תכנון, ייעוץ משפטי לדיירים, מיסוי וביצוע הבנייה.
בפרויקט זה במהלך הבנייה מפנים בעלי הדירות את דירותיהם, עוברים לדירות חלופיות בשכירות וחוזרים אל הדירות החדשות לאחר סיום הבנייה, והיזם נושא גם בכל העלויות הקשורות לכך.