מיסוי מקרקעין 2026: מה השתנה ואיך לחסוך בחוקיות

שנת 2026 מביאה עימה שינויים משמעותיים בתחום מיסוי המקרקעין בישראל. מדרגות מס רכישה עודכנו לתקופה שמתחילה ב-16.01.2025 ועד 15.01.2026, ובמקביל הרחבת מס היסף על עסקאות נדל"ן יוצרת מציאות חדשה למוכרי נכסים. במאמר זה נסקור את כל השינויים ונציע אסטרטגיות לגיטימיות לחיסכון במס.

השינוי המשמעותי ביותר: הכללת שבח במס יסף

מהו מס יסף ומדוע הוא כל כך משמעותי?

מס יסף הוא מס נוסף בשיעור של 3% על הכנסה שנתית מעל 721,560 ₪, עם תוספת של 2% נוספים על הכנסות הוניות מעל אותה תקרה. עד כה, שבח ממכירת דירות מגורים רגילות לא נכלל בחישוב מס היסף, אך זה משתנה.

מה משתנה בשנת 2026?

השינוי המרכזי: החל משנת 2026, שבח ממכירת דירות השקעה שאינן פטורות ממס שבח ייכלל בחישוב ההכנסה לצורכי מס יסף. המשמעות? מי שמוכר דירה שאינה דירתו היחידה עלול לשלם מס שבח רגיל וגם מס יסף של עד 5% נוסף. דוגמה מספרית: רונית מכרה דירת השקעה בתל אביב ברווח של 800,000 ₪. ההכנסה הרגילה שלה בשנה היא 600,000 ₪.

• לפני 2026: רונית הייתה משלמת רק מס שבח (25%) על 800,000 ₪ = 200,000 ₪
• החל מ-2026: סך הכנסתה: 600,000 + 800,000 = 1,400,000 ₪
  • מס שבח: 200,000 ₪
  • מס יסף (3% על 678,440 ₪): 20,353 ₪
  • מס יסף נוסף (2% על הכנסות הוניות מעל התקרה): 15,688 ₪
  • סה"כ תוספת מס: 36,041 ₪

דירות מגורים "רגילות" – ההגנה נשארת

חשוב להדגיש: מכירת דירת מגורים ששוויה עד 5.385 מיליון ₪ לא תחויב במס יסף, גם אם אינה פטורה ממס שבח. זאת אומרת שרוב הישראלים שמוכרים דירות מגורים רגילות לא יושפעו מהשינוי.

עדכון מדרגות מס רכישה לשנת 2026

דירה יחידה לתושב ישראל

עבור דירה יחידה, המדרגות החל מ-16.01.2025 הן: על חלק השווי שלא עולה על 628,800 ₪ ישולם מס בשיעור 0.5%, ועל חלק השווי שעולה על 628,800 ₪ ישולם מס בשיעור 5%. דוגמת חישוב לדירה בשווי 2,500,000 ₪:

• על הרכיב הראשון (628,800 ₪): 0.5% = 3,144 ₪
• על היתרה (1,871,200 ₪): 5% = 93,560 ₪
• סה"כ מס רכישה: 96,704 ₪

דירה נוספת

לעומת זאת, עבור דירה נוספת בשווי 2,500,000 ₪ בשנת 2025, מס הרכישה יעמוד על 200,000 ₪ – פי שניים יותר! זוהי אחת הסיבות למה משתלם למכור דירה קיימת לפני רכישת דירה חדשה.

משפרי דיור – ההזדמנות הזהובה

רוכשי דירה שיש להם כבר דירה אחת יכולים לקבל מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה החלופית. חשוב לדעת: אם רוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר לפי החוזה.

הטבות לעולים חדשים

עולה חדש זכאי להקלה במס רכישה בעת רכישת דירה לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים אחריה, בשיעורים של 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל סכום זה. תזכורת חשובה: החל מ-1 בינואר 2026 תחול על עולים חדשים חובת דיווח מלאה על נכסים והכנסות מחוץ לישראל, אך הפטור מתשלום מס על הכנסות מחו"ל נותר בתוקף.

מס שבח – עקרונות ודרכי חיסכון

עדכונים חשובים לשנת 2026

לצורך קביעת השבח, לא יותרו בניכוי הוצאות אלא אם הוכיח המוכר את סכום ההוצאה באמצעות קבלה או חשבונית, ובלבד ששווי העסקה מעל 25,000 ש"ח. משמעות מעשית: אם ביצעתם שיפוצים, שדרוגים או התאמות בדירה – שמרו על כל הקבלות והחשבוניות! הן יכולות לחסוך לכם אלפי ואפילו עשרות אלפי שקלים במס שבח.

פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה

הפטור הבסיסי נותר ללא שינוי: מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח, בתנאי שהיא דירתכם היחידה ולא מכרתם דירה אחרת ב-18 החודשים האחרונים. גבולות הפטור: הפטור ממס שבח חל על שבח של עד 5,008,800 ₪ (נכון לינואר 2026). מעבר לסכום זה, יש לשלם מס שבח על החלק העודף.

פטור נוסף – הזכות שלעיתים שוכחים

מוכר שזכאי לפטור על דירת מגורים מזכה יהיה זכאי לפטור ממס במכירתה בנוסף לפטור שיקבל על דירת המגורים היחידה שלו. זה יכול לחסוך סכומים משמעותיים במכירת דירה שקיבלתם בירושה או במתנה.

אסטרטגיות לחיסכון חוקי במס – 2026

1. תזמון המכירה: האם כדאי למכור ב-2025 או ב-2026?

מי שמתכנן למכור דירה שאינה דירה יחידה, בהחלט כדאי לבחון הקדמת המכירה ל-2025, לפני כניסת התיקון לתוקף. זה עשוי לחסוך אלפים ואפילו עשרות אלפי שקלים במס יסף. שיקול מרכזי: אם אתם בתהליך מכירה של דירת השקעה, שווה לשקול לסגור את העסקה עד סוף 2025 כדי להימנע ממס היסף הנוסף.

2. פיזור הכנסות על פני שנות מס שונות

נישום המתכנן לממש מספר נכסים הוניים יכול לפצל את מימוש הנכסים על פני שנות מס שונות – למשל, מכירת ניירות ערך בשנת 2025 ומכירת הנדל"ן בשנת 2026 – כדי להשאיר את ההכנסה ההונית מתחת לתקרת מס היסף של 721,560 ₪. דוגמה: אם יש לכם תיק השקעות עם רווח של 400,000 ₪ ודירת השקעה עם שבח של 500,000 ₪ – מימוש שניהם באותה שנה יחייב אתכם במס יסף כפול. מימוש בשנים שונות עשוי למנוע זאת לחלוטין.

3. פיצול בעלות בין בני זוג

במקרים מסוימים, רישום הנכס על שם שני בני הזוג (במקום אחד) יכול לפצל את השבח ביניהם ולהקטין את חבות מס היסף. חשוב: יש לעשות זאת בייעוץ עם עורך דין מומחה, כי יש השלכות מיסוי מקרקעין בעצם העברת הבעלות.

4. ניצול הפטורים הקיימים

פטור להורים ולילדים: העברת דירה בין הורים לילדים או להיפך ללא תמורה (במתנה) נהנית מפטור ממס שבח בתנאים מסוימים. חשוב לדעת: הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה – העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם.

5. תכנון רכישה חכם

אם אתם משפרי דיור – תכננו את התזמון:

1. קנו את הדירה החדשה תחילה (ושלמו מס רכישה כדירה יחידה)
2. מכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים (או 12 חודשים אם קניתם מקבלן)
3. קבלו החזר על ההפרש במס הרכישה

זה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.

6. תיעוד הוצאות – הכרחי!

מרגע שאתם רוכשים נכס להשקעה, התחילו לתעד כל הוצאה:

• שיפוצים ושדרוגים (קבלות מס + תמונות לפני ואחרי)
• דמי תיווך ברכישה
• אגרות והיטלים
• הוצאות משפטיות
• עלויות מימון (אם מותר בניכוי לפי החוק)

טיפ מקצועי: צרו תיקייה דיגיטלית עם כל המסמכים וצלמו כל קבלה מיד כשאתם מקבלים אותה.

נושאים נוספים שכדאי להכיר

הוראת שעה – פירוק חברות ב-2025

הוראת שעה שהוארכה עד 31.12.2025 מאפשרת פירוק חברות או העברת נכסים לבעלי מניות בדחיית מס ובפטור ממס רכישה. אם יש לכם חברת השקעות – זה הזמן להתייעץ עם רואה חשבון.

גילוי מרצון – ההזדמנות האחרונה

נוהל גילוי מרצון פעיל עד 31.8.2026 במסלול מזוהה בלבד. אם יש לכם הכנסות שלא דווחו (כולל ממקרקעין), זו הזדמנות לסדר את העניינים בתנאים מקלים יחסית.

שינויים טכנולוגיים – דיווח אוטומטי

הסדרה של העברת נתונים אוטומטית לרשות המסים מפלטפורמות דיגיטליות להשכרת מקרקעין כמו Airbnb. אם אתם משכירים דירה בטווח קצר – רשות המסים כבר יודעת.

מס רכוש על קרקעות – בבחינה

ישנה הצעה להטיל מס רכוש בשיעור של 1.5% על קרקע פנויה שאינה חקלאית. אם הצעה זו תאושר, היא עשויה לייקר את עלות החזקה בקרקעות ולהשפיע על מחירי הבנייה.

טעויות נפוצות שעולות הרבה כסף

טעות 1: "אני לא צריך לשמור קבלות על שיפוץ קטן"

המחיר: עשרות אלפי שקלים. כל שיפוץ, קטן כגדול, מקטין את השבח החייב. בלי קבלה – אין ניכוי.

טעות 2: מכירת שתי דירות באותה שנה ללא תכנון

המחיר: מס יסף כפול שניתן היה למנוע בקלות על ידי פיזור המכירות.

טעות 3: אי-הבנת מעמד "דירה יחידה"

רבים חושבים שאם מכרו דירה לפני 5 שנים, הם זכאים לפטור על "דירה יחידה". לא נכון. התקופה הרלוונטית היא 18 חודשים בלבד.

טעות 4: רכישת דירה נוספת לפני מכירת הקיימת

השוני במס הרכישה בין דירה יחידה לדירה נוספת יכול להגיע ל-100,000 ₪ ויותר. אם אתם משפרי דיור – תכננו נכון.

טעות 5: הזנחת פטור על דירה מזכה

רבים לא יודעים שהם זכאים לפטור נוסף על דירה שקיבלו בירושה. זה יכול להיות שווה מאות אלפי שקלים.

סיכום ומסקנות

שנת 2026 מביאה שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין, בעיקר עם הרחבת מס היסף על שבח מדירות השקעה. השינוי העיקרי הוא שמוכרי דירות שאינן דירה יחידה עלולים להתחייב במס נוסף של עד 5% על השבח, בנוסף למס השבח הרגיל. מה כדאי לעשות עכשיו?

1. אם אתם מתכננים למכור דירת השקעה – שקלו להקדים את המכירה לסוף 2025
2. אם יש לכם מספר נכסים – תכננו את המימושים בפיזור על פני שנים
3. תחילו לתעד הוצאות – כל קבלה יכולה להיות שווה כסף
4. היוועצו עם מומחים – המורכבות גדלה, וטעויות עולות יקר
5. בדקו זכאות לפטורים – יכול להיות שמגיעים לכם פטורים שלא ידעתם עליהם

זכרו: תכנון מס הוא לגיטימי לחלוטין. אין חובה לשלם יותר מס ממה שהחוק מחייב. עם זאת, יש לעשות זאת בצורה חוקית ומקצועית.

---

זקוקים לייעוץ מקצועי? תחום מיסוי המקרקעין הפך למורכב מאי פעם. עם השינויים החדשים לשנת 2026, ייעוץ משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים.

משרד עורכי הדין bazlaw.co.il מתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. אנו מלווים לקוחות בכל שלבי עסקת המקרקעין – מהתכנון המיסויי ועד לסגירת העסקה. השירותים שלנו כוללים: ייעוץ מיסויי מקדים לפני מכירה או רכישה תכנון מס אופטימלי לפי המצב האישי שלכם ליווי מלא של עסקאות מקרקעין ייצוג מול רשות המסים ערעורים על שומות מס שבח ומס רכישה המידע במאמר זה הוא כללי בלבד, מבוסס על המצב המשפטי נכון לינואר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. לייעוץ בנושא ספציפי, יש להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון מומחים.