מאמרים חדשים

נפגעי עבודה – המדריך המלא

נפגעי עבודה מי מבוטח אלה המבוטחים בביטוח נפגעי עבודה: עובד שכיר עובד עצמאי, בתנאי שהוא

קרא עוד »

תחומי התמחות

צרו קשר

קטגוריות
ארכיון
יוני 2024
א ב ג ד ה ו ש
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30  
Picture of ברקוביץ אהרוני זיו עורכי דין

ברקוביץ אהרוני זיו עורכי דין

האם צריך לשלם מס רכישה בגין תוספת מאוחרת להסכם מכר?

חברה רכשה קרקע בת"א לצורך הקמת בניין. משגילתה שהעסקה לא כדאית עבורה, שילמה לעירייה סכום נוסף לצורך הרחבת הבנייה. השופטת חייבה אותה בתוספת מס רכישה על חלק מהסכום

חברה זכתה לפני כעשור במכרז לרכישת קרקע בתל אביב לצורך הקמת בניין לדיור בר השגה. בשלב מסוים התברר לה שהעסקה במתכונתה אינה רווחית עבורה ולכן היא שילמה לעירייה סכום משמעותי נוסף על מנת שתוכל לבנות דירות נוספות, שאת חלקן תוכל למכור בשוק החופשי. יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתל אביב, השופטת ירדנה סרוסי, קבעה כי החלק בסכום שיועד לרכישת זכויות הבנייה הנוספות מחויב במס רכישה.

תחילת הפרשה בספטמבר 2013 אז פרסמה עיריית תל אביב מכרז למכירת הקרקע נשוא ההליך ברחוב מיכאלנג'לו, לצורך הקמת בניין מגורים לדיור בר השגה. העוררת, חברה בע"מ, הגישה הצעה לרכישת הקרקע תמורת 700,000 שקל – וזכתה. בהתאם לכך היא והעירייה חתמו באוגוסט 2016 על הסכם שלפיו החברה תרכוש את הקרקע ותקים עליה בניין בן 24 דירות שיימכרו לתושבי יפו כפי שייקבעו בהגרלה כדיור בר השגה.

אלא שעד מהרה התברר לחברה כי הפרויקט במתכונתו הנוכחית אינו כדאי עבורה מבחינה כלכלית. בהתאם לכך היא ביקשה מהעירייה להרחיב את הבנייה וזו נעתרה לבקשתה, כאשר במאי 2021 חתמו הצדדים על תוספת להסכם שלפיה החברה תוכל לבנות שמונה דירות נוספות – ארבע כדיור בר השגה וארבע נוספות אותן תוכל לשווק לקונים פרטיים. עבור זכויות הבנייה הנוספות ועליית שווי הקרקע מאז ההסכם המקורי, שילמה החברה לעירייה 14,600,000 שקל.

בערר שהגישה החברה כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין לחייב אותה במס רכישה עבור הסכום הנוסף, היא טענה שבפועל רכשה את מלוא הזכויות בקרקע במועד ההסכם המקורי כך שאין לראות בסכום הנוסף משום עסקה חדשה המחויבת במס רכישה.

מנהל המיסוי, לעומתה, עמד על כך שהתוספת להסכם מהווה הלכה למעשה עסקה חדשה המחויבת במס רכישה כך שעל הערר להידחות.

רכשה קרקע "עם גיבנת"

תחילה דחתה השופטת סרוסי את טענת החברה לפיה במועד ההסכם המקורי היא רכשה את מלוא הזכויות בקרקע. לדבריה העירייה הייתה ונותרה בעלת הזכויות העתידיות בקרקע, כאשר החברה רכשה למעשה קרקע עם "גיבנת".

השופטת הבהירה בהקשר לכך כי במסגרת התוספת להסכם החברה קיבלה לידיה זכויות בנייה בהיקף של כ-600 מ"ר, כאשר אלה לא היו בידיה קודם לכן ומשכך עליה לשלם מס רכישה בגינן. אלא שלדברי השופטת, לא כל 14.6 מיליון השקלים ששילמה החברה לעירייה היו בגין תוספת הבנייה ולכן היא אינה מחויבת במס רכישה עבור כל הסכום.

כך, השופטת הסבירה שאת החלק בסכום אשר שולם בגלל עליית ערך הקרקע אין לראות כעסקה חדשה המחויבת במס רכישה. "בכל הנוגע לעדכון מחירי הדירות והתשלום בגינו, העירייה פעלה מול העוררת בכובעה כאחראית על הדיור בר-השגה, ולא כבעלת זכויות במקרקעין, ומכוח תפקידה זה של העירייה העוררת היוותה צינור להעברת ההפרש. משכך, ביחס לרכיב זה, לא מדובר בהסכם חדש כי אם בהמשכו של ההסכם המקורי", כתבה.

לעומת זאת, עבור החלק ששולם עבור האפשרות לבנות ארבע דירות נוספות אשר יימכרו לשוק החופשי – 4.3 מיליון שקל – קבעה השופטת שמדובר הלכה למעשה בעסקה חדשה המחויבת במס רכישה. השופטת הדגישה שזכויות אלה לא הוקנו לחברה במסגרת ההסכם המקורי ולכן אין מקום לפטור אותה ממס רכישה בגין רכישתן.

יתר חברי הוועדה הסכימו להכרעת השופטת.

  • ב"כ החברה: עו"ד סלאח אבו אלעסל
  • ב"כ העירייה: עו"ד מורן סילס (פמת"א אזרחי)

עו"ד דולב זורע עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

עוד באותו נושא…

 מקרקעין
דיני מקרקעין

דיני המקרקעין משמשים בסיס לכל הנושאים המשפטיים הקשורים בעסקאות רכוש. הוא מקיף מגוון רחב של עקרונות ותקנות...

 עירונית
התחדשות עירונית: התיקון שמאפשר ביטול חוזים

בימים האחרונים נכנס לתוקף תיקון חוק שמאפשר לבעלי דירות בפרויקטים תקועים לבטל את ההסכם. לא בטוח שזה מה...

Blue Modern World Health Day Banner (4)
עו"דקאסט - מי צריך לשלם דמי תיווך?

עו"ד ינון פריד שעוסק בנדל"ן וחוזים עושה סדר בחוק המתווכים ומסביר מה חשוב לדעת בין אם מדובר...

Blue Modern World Health Day Banner (2)
תמ"א 38: איך מחשבים היטל השבחה על קומה נוספת?

יזמיות שמבצעות פרויקטים של הריסה ובניה בהרצליה ערערו על אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, שאושרה...

4
מכירת זכות במקרקעין - חישוב המס

מס שבח בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי...

1
דיני מקרקעין - סעיף 73 לחוק מסוי מקרקעין הצהרה למנהל על ביצוע העסקה

על-פי סעיף 73(א) לחוק, המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 ימים מיום המכירה. אופן הגשת ההצהרה הסבר...

5
הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין

סעיף 73(א) על-פי סעיף 73(א) לחוק, המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל, תוך 30 ימים מיום המכירה, הצהרה המפרטת...

6
תמצית חוק מסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

חוק מסוי מקרקעין חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: החוק), עוסק במסוי זכות במקרקעין וזכות...

1 2 3 4

תוכן עניינים