האם צריך לשלם מס רכישה בגין תוספת מאוחרת להסכם מכר?

חברה רכשה קרקע בת"א לצורך הקמת בניין. משגילתה שהעסקה לא כדאית עבורה, שילמה לעירייה סכום נוסף לצורך הרחבת הבנייה. השופטת חייבה אותה בתוספת מס רכישה על חלק מהסכום

חברה זכתה לפני כעשור במכרז לרכישת קרקע בתל אביב לצורך הקמת בניין לדיור בר השגה. בשלב מסוים התברר לה שהעסקה במתכונתה אינה רווחית עבורה ולכן היא שילמה לעירייה סכום משמעותי נוסף על מנת שתוכל לבנות דירות נוספות, שאת חלקן תוכל למכור בשוק החופשי. יו"ר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתל אביב, השופטת ירדנה סרוסי, קבעה כי החלק בסכום שיועד לרכישת זכויות הבנייה הנוספות מחויב במס רכישה.

תחילת הפרשה בספטמבר 2013 אז פרסמה עיריית תל אביב מכרז למכירת הקרקע נשוא ההליך ברחוב מיכאלנג'לו, לצורך הקמת בניין מגורים לדיור בר השגה. העוררת, חברה בע"מ, הגישה הצעה לרכישת הקרקע תמורת 700,000 שקל – וזכתה. בהתאם לכך היא והעירייה חתמו באוגוסט 2016 על הסכם שלפיו החברה תרכוש את הקרקע ותקים עליה בניין בן 24 דירות שיימכרו לתושבי יפו כפי שייקבעו בהגרלה כדיור בר השגה.

אלא שעד מהרה התברר לחברה כי הפרויקט במתכונתו הנוכחית אינו כדאי עבורה מבחינה כלכלית. בהתאם לכך היא ביקשה מהעירייה להרחיב את הבנייה וזו נעתרה לבקשתה, כאשר במאי 2021 חתמו הצדדים על תוספת להסכם שלפיה החברה תוכל לבנות שמונה דירות נוספות – ארבע כדיור בר השגה וארבע נוספות אותן תוכל לשווק לקונים פרטיים. עבור זכויות הבנייה הנוספות ועליית שווי הקרקע מאז ההסכם המקורי, שילמה החברה לעירייה 14,600,000 שקל.

בערר שהגישה החברה כנגד החלטת מנהל מיסוי מקרקעין לחייב אותה במס רכישה עבור הסכום הנוסף, היא טענה שבפועל רכשה את מלוא הזכויות בקרקע במועד ההסכם המקורי כך שאין לראות בסכום הנוסף משום עסקה חדשה המחויבת במס רכישה.

מנהל המיסוי, לעומתה, עמד על כך שהתוספת להסכם מהווה הלכה למעשה עסקה חדשה המחויבת במס רכישה כך שעל הערר להידחות.

רכשה קרקע "עם גיבנת"

תחילה דחתה השופטת סרוסי את טענת החברה לפיה במועד ההסכם המקורי היא רכשה את מלוא הזכויות בקרקע. לדבריה העירייה הייתה ונותרה בעלת הזכויות העתידיות בקרקע, כאשר החברה רכשה למעשה קרקע עם "גיבנת".

השופטת הבהירה בהקשר לכך כי במסגרת התוספת להסכם החברה קיבלה לידיה זכויות בנייה בהיקף של כ-600 מ"ר, כאשר אלה לא היו בידיה קודם לכן ומשכך עליה לשלם מס רכישה בגינן. אלא שלדברי השופטת, לא כל 14.6 מיליון השקלים ששילמה החברה לעירייה היו בגין תוספת הבנייה ולכן היא אינה מחויבת במס רכישה עבור כל הסכום.

כך, השופטת הסבירה שאת החלק בסכום אשר שולם בגלל עליית ערך הקרקע אין לראות כעסקה חדשה המחויבת במס רכישה. "בכל הנוגע לעדכון מחירי הדירות והתשלום בגינו, העירייה פעלה מול העוררת בכובעה כאחראית על הדיור בר-השגה, ולא כבעלת זכויות במקרקעין, ומכוח תפקידה זה של העירייה העוררת היוותה צינור להעברת ההפרש. משכך, ביחס לרכיב זה, לא מדובר בהסכם חדש כי אם בהמשכו של ההסכם המקורי", כתבה.

לעומת זאת, עבור החלק ששולם עבור האפשרות לבנות ארבע דירות נוספות אשר יימכרו לשוק החופשי – 4.3 מיליון שקל – קבעה השופטת שמדובר הלכה למעשה בעסקה חדשה המחויבת במס רכישה. השופטת הדגישה שזכויות אלה לא הוקנו לחברה במסגרת ההסכם המקורי ולכן אין מקום לפטור אותה ממס רכישה בגין רכישתן.

יתר חברי הוועדה הסכימו להכרעת השופטת.

• ב"כ החברה: עו"ד סלאח אבו אלעסל
• ב"כ העירייה: עו"ד מורן סילס (פמת"א אזרחי)

עו"ד דולב זורע עוסק/ת ב- מיסים
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.