הגנה על רוכשי דירות (חוק המכר)

מכירת דירה

משרד הבינוי והשיכון הקים מערך שתפקידו לשפר ולייעל את שיתוף הפעולה המחויב בחוק עם מוכרי הדירות. שיתוף פעולה זה נדרש לצורך מימוש חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.
לתהליך מכירת הדירה שותפים מוכרי הדירות, הבנקים ורוכשי הדירות.
משרד הבינוי והשיכון, באמצעות הממונה על חוק המכר, מפקח על אכיפת החוק.
בעת המכירה מחויבים הקבלנים לבצע כמה פעולות למשל:

• הצהרה לממונה על מכירת הדירה.
• דיווח לרוכש הדירה על המפרט הטכני של הדירה המכורה.

רכישת דירה

רכישת דירה חדשה היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחיים שבה רוכשי הדירות משקיעים את מרב כספם. קריסת חברת חפציבה המחישה את הצורך בעדכון החוק כדי לשפר את ההגנה על כספם של רוכשי הדירות. 
הממונה על חוק מכר דירות הוא הכתובת לרוכשי הדירות בכל הקשור להבטחת השקעותיהם. 
הרוכשים נדרשים להכיר את זכויותיהם ואת חובות המוכרים כלפיהם. 
במסגרת זאת מציג המשרד את המדריך המעודכן לרוכש דירה חדשה. קריאת המדריך עשויה לחסוך עוגמת נפש רבה בעתיד. 

חוק המכר (דירות): מידע כללי  

בשנות השבעים נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.
החוק נחקק על רקע העובדה ש-70% מהדירות נמצאות בבעלות המתגוררים בהן. לעתים נאלצים רוכשי הדירות מקבלנים לשלם בעבור דירה שטרם נבנתה. 
לפני החקיקה לא רכש הדייר שום זכות חפצית בדירה עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. אם הקבלן פשט את הרגל לפני רישום הדירה, לא הייתה לדייר זכות עדיפה על זכויות הנושים האחרים: ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים. 
גם עם קבלת החזקה בדירה, לאחר שכבר שילם הרוכש את מלוא הסכום בעבור הדירה, ובטרם נרשם הבניין כבית משותף, עדיין עמד הדייר בסכנת פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל.

החוק בנוסחו הראשון קבע את שיעור התשלום המרבי שמותר לקבלן לדרוש לפני מסירת הדירה כל עוד לא ביטח באחת מחמש דרכים את כספו של הרוכש.

מטרת החוק

החוק מבקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו.

פרשת חברת חפציבה בשנת 2007

עד קריסתה הייתה "חפציבה" אחראית ל-10% מן הבנייה החדשה בישראל. עם קריסתה התברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה סכום של 440 מיליון ₪ בלי שקיבלו בטוחות. כתוצאה מכך אלפי רוכשי דירות נותרו ללא הדירות וללא כספם. 

הרחבת החוק

המחוקק קבע חמש דרכי פעולה עיקריות

• חובת יידוע הרוכש בדבר זכויותיו.
• הגברת ההגנה על כספי רוכשי הדירות. 
• החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים – כולל סנקציות פליליות. 
• החמרת הסנקציות שיוטלו על בנקים המממנים פרויקטים למגורים – כולל סנקציות פליליות. 
• מינוי ממונה ממשלתי אשר יפקח על הוראות חוק זה. 

לצורך כך, ב-6 באוקטובר 2008 נכנס לתוקפו תיקון מספר 4 לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(דיווח לממונה), התשס"ט-2008.

בנובמבר 2019 פורסמו תקנות המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(דיווח לממונה), התשע"ט-2019.

חובת יידוע רוכש הדירה בדבר זכויותיו

בעבר, הקונה לא היה מודע לזכויותיו על פי החוק, ולכן חל תיקון לסעיף 2א1 (א) הקובע: "לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים".

הדרכים להבטחת כספו של רוכש הדירה ("בטוחות")

התיקון לחוק קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:

• ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: "מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה".
• ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
• שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.
• רישום "הערת אזהרה". "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.    
• העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.