מה צריך לדעת על המהלך שמובילה הממשלה בניסיון לבלום את עליית מחירי הדיור במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית.
שר האוצר, אביגדור ליברמן, שרת הפנים, איילת שקד ושר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, הציגו את תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2022-2025. מטרתה להביא במהירות לגידול היצע של דירות וכפועל יוצא להורדת מחירי הדיור כבר בטווח המיידי. מהן הנקודות המרכזיות בתוכניות הדיור החדשה וכיצד היא צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן בישראל?
העלאת מס הרכישה
צעד דרמטי ביותר בתוכנית הדיור החדשה הוא ללא ספק העלאת שיעור מס הרכישה. על פי הצעת החוק ישתנו מדרגות מס הרכישה ויצטמצמו מ-5 מדרגות ל-2 בלבד. במצב החדש ישלם כל רוכש דירה, שאינה דירתו היחידה, מס של 8% החל מהשקל הראשון ועד לסך של 5,348,565 שקלים. על כל חלק שעולה על שווי זה, ישלם הרוכש מס של 10%. הסכומים שמגדירים את מדרגות המס מתעדכנים אחת לשנה על בסיס מדד מחירי הדירות.
מתי שיעור מס הרכישה החדש ייכנס לתוקף והאם יחול רטרואקטיבית?
מהלך העלאת מס הרכישה צפוי לעבור בחקיקת בזק, כדי למנוע התנפלות משקיעים שתגרור העלאת מחירים בשוק. לכן, כדאי שכל מי שמחזיק בבעלותו יותר מדירה אחת ומעוניין לרכוש דירה להשקעה ימהר לעשות זאת, שכן נראה כי שיעור המס יעלה כבר בימים הקרובים, מה שיכול לייקר את העסקה בעשרות עד מאות אלפי שקלים.
עם זאת, הסיכוי למיסוי רטרואקטיבי על עסקאות שנעשו לפני כניסת החוק לתוקף – קלוש. עקרון ההימנעות מהטלת מס רטרואקטיבי הוא מהעקרונות הבסיסיים של דיני המס, ופגיעה בעקרון זה תיפסל ברוב המוחלט של המקרים.
עידוד בנייה על קרקע פרטית וביטל השימוש החורג בדירות מגורים
במטרה לעודד ולקדם את הבנייה על קרקעות פרטיות, מוצע בתוכנית הדיור החדשה להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו על הקרקע בשנים הקרובות. בד בבד, מוצע לאסור על שימוש חורג שלא למגורים. ככל הנראה, שגני ילדים ועסקים בקומות קרקע יוחרגו מהרפורמה הזו.
ביטול שימוש בדירות Airbnb
במסגרת התוכנית, מבהירה הממשלה כי היא מתכוונת להילחם בתופעת הדירות המוצעות לצורך אחסון מלונאי קבוע (Airbnb). המטרה היא להחזיר דירות לשוק המגורים ולהגדיל את ההיצע בטווח הקצר בכ-13,000 דירות זמינות להשכרה.
הסבת משרדים למגורים
במסגרת חוק ההסדרים הממשלה תקדם רפורמה לייעול שטחי תעסוקה באמצעות מנגנון שיאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לדירות קטנות להשכרה ארוכת טווח, דיור מוגן ומעונות סטודנטים בהליך מקוצר וללא צורך בתכנון מחדש. כמו כן, תוקם ועדת משנה למועצה הארצית שתעסוק בתכנון מחדש של מתחמי משרדים והסבתם למגורים.
ייעול וקיצור הליכי רישוי
נדבך מאוד מרכזי ומעניין בניסיון הממשלה לייעל ולקצר את הליכי הרישוי, הוא אישור מסלול לרישוי עצמי, במסגרתו אדריכלים מורשים יהיו רשאים לאשר היתרי בנייה במקום הרשות המקומית.
פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה
הקלה משמעותית שנכללת בתוכנית היא הסדרת השימוש בדירות צמודות קרקע. בבית פרטי ניתן יהיה לפצל דירה לשתי יחידות ולקבל היטל השבחה מופחת בשיעור של 34% ללא הליך תכנוני, בנוסף לתוספת דירה להשכרה או למגורי קרוב. בנוסף, וכדי לעודד את הפיצול באופן שיגדיל את ההיצע, תתאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ"ר.
בנימה אישית
נראה שתוכנית הדיור מנסה להביא עמה בשורה חדשה ונולדה מתוך מטרה עיקרית אחת: להיאבק בעליית מחירי הדיור באמצעות הגדלת היצע הדירות בטווח המיידי. עם זאת, ואף שמוצעים כמה צעדים משמעותיים, קשה לומר שהפתרונות שמציעה הממשלה במסגרת התוכנית ישנו בצורה ניכרת את פניו של שוק הנדל"ן בישראל.
* עו"ד יוסף חן הוא בעלים ומייסד משרד עו"ד העוסק במקרקעין
עוד מאמרים בנושא…
טעויות קריטיות שרוכשי דירה עושים (ומה כדאי להימנע) – דיני מקרקעין עדכניים
רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שרוב האנשים יבצעו במהלך חייהם. למרות זאת, רבים מבצעים אותה מתוך תחושת דחיפות, התרגשות או חוסר ידע, בעוד
נדל"ן עסקת קומבינציה – יתרונות, סיכונים ומה לבדוק לפני החתימה
בעולם הנדל״ן הישראלי עסקת קומבינציה נחשבת לאחת העסקאות המתוחכמות והמורכבות ביותר. היא מאפשרת לבעל קרקע לקבל דירות או משרדים במקום תשלום כספי – ובכך להפוך
מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח – ההבדלים שכל רוכש חייב להכיר
רכישת דירה בישראל היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר, אך לצד המחיר שמופיע בחוזה ישנם מסים משמעותיים המשפיעים על עלות העסקה. מס רכישה, מס שבח
דיני מקרקעין בישראל: המדריך המלא
דיני המקרקעין בישראל נבנו כשילוב של מקורות משפטיים מגוונים – מן החוק העות’מאני ועד לפסיקה הישראלית המודרנית. השיטה הישראלית מתאפיינת במורכבות ייחודית: כ-93% מהקרקע היא
החדשות בתחום רישום זכויות במקרקעין – דיגיטליזציה, טאבו מקוון והאתגרים המשפטיים
בעשור האחרון עובר תחום רישום הזכויות במקרקעין בישראל מהפכה דיגיטלית חסרת תקדים. מה שהיה פעם תהליך ביורוקרטי ארוך ומסורבל, הופך בהדרגה למערכת מקוונת, מהירה ושקופה.
טעויות קריטיות שרוכשי דירה עושים לפני חתימה על חוזה – ואיך להימנע מהן
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות והרגשיות החשובות ביותר בחיים. אך לעיתים, ההתרגשות – או חוסר הידע – עלולים לגרום לרוכשים לבצע שגיאות קריטיות דווקא