מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח – ההבדלים שכל רוכש חייב להכיר

רכישת דירה בישראל היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר, אך לצד המחיר שמופיע בחוזה ישנם מסים משמעותיים המשפיעים על עלות העסקה. מס רכישה, מס שבח ו־היטל השבחה הם שלושת המרכיבים המרכזיים של מיסוי מקרקעין, ולכל אחד מהם תכלית שונה. הבנתם מראש יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמנוע הפתעות רגע לפני חתימה על הסכם.

מהו מס רכישה

מס רכישה הוא מס חד־פעמי שמוטל על הקונה בעת רכישת נכס מקרקעין. הוא מחושב לפי מדרגות שמתעדכנות מדי שנה, וכולל הבחנה בין דירה ראשונה לדירה שנייה.
לדוגמה: רוכש דירה ראשונה ישלם מס רק מעל סכום מסוים (נכון לשנת 2025 – מעל 2,000,000 ש"ח בקירוב), ואילו רוכש דירה נוספת ישלם מס כבר מהשקל הראשון בשיעור התחלתי של כ־8%.
המס משולם לרשות המסים תוך 60 יום ממועד החתימה, ומהווה תנאי לרישום הזכויות בטאבו.

מהו מס שבח

מס שבח מוטל על המוכר ומחושב לפי הרווח שנוצר לו ממכירת הנכס. מדובר בהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר ניכוי הוצאות מותרות כגון תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה ששולם בעבר, שיפוצים והצמדות למדד.
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח, לדוגמה כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה שנמכרת אחת ל־18 חודשים, או בהעברה בין בני זוג.
המטרה של המס היא למסות את עליית הערך הריאלית שנוצרה לבעל הנכס, בדומה לרווח הון בניירות ערך.

מהו היטל השבחה

היטל השבחה נגבה על ידי הרשות המקומית ולא על ידי רשות המסים. הוא חל כאשר ערך הנכס עלה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג.
לדוגמה, אם הופשרה קרקע חקלאית לבנייה – ההפרש בין הערך לפני התוכנית לערך לאחריה נחשב "השבחה", והבעלים מחויב לשלם 50% ממנה לעירייה בעת מכירה או קבלת היתר בנייה.
זהו מס עירוני שמטרתו להשיב לקהילה חלק מהרווח שנוצר עקב שינוי תכנוני שמיטיב עם בעל הנכס.

טבלה השוואתית בין שלושת המסים

תרחישים מעשיים לרוכשי דירה ראשונה ושנייה

תרחיש 1 – רוכש דירה ראשונה:
יעל רוכשת דירה ב־1.9 מיליון ש"ח. לפי מדרגות המס, היא זכאית לפטור מלא ממס רכישה. בעתיד, אם תחליט למכור – תוכל ליהנות מפטור ממס שבח, כל עוד זו דירתה היחידה.

תרחיש 2 – רוכש דירה שנייה:
דני רוכש דירה להשקעה נוספת במחיר של 2.5 מיליון ש"ח. עליו לשלם מס רכישה של כ־8% על מלוא הסכום – 200 אלף ש"ח. אם ימכור את הדירה בעתיד ברווח של 300 אלף ש"ח, ישלם מס שבח בשיעור 25% על הרווח, כלומר כ־75 אלף ש"ח.

תרחיש 3 – בעל קרקע שקיבל אישור לבנייה:
מיכל מחזיקה בקרקע שהופשרה לבנייה, והערך עלה מ־500 אלף ש"ח ל־1.5 מיליון ש"ח. העירייה תחייב אותה בהיטל השבחה בגובה 50% מהשבחת הערך – 500 אלף ש"ח.

סיכום

הבנה מעמיקה של שלושת סוגי המסים – מס רכישה, מס שבח ו־היטל השבחה – מאפשרת לבצע תכנון מס נכון ולהימנע מטעויות יקרות. מומלץ לבצע סימולציה מוקדמת לפני כל עסקה ולפנות לייעוץ משפטי המתמחה במיסוי מקרקעין. במקרים רבים ניתן להפחית את חבות המס באמצעות תכנון חוקי, תיעוד הוצאות מוכרות, או בחירה נכונה בעיתוי המכירה.