תמ"א 38: איך מחשבים היטל השבחה על קומה נוספת?

יזמיות שמבצעות פרויקטים של הריסה ובניה בהרצליה ערערו על אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, שאושרה מכוח תכנית כללית ואינה נכללת בפטור לפי תמ"א 38. ביהמ"ש דחה את החישוב שהציעו הצדדים וקבע דרך שלישית המבוססת על היחס בין השטחים

השופט גלעד הס פסק לאחרונה במחלוקת בין שתי יזמיות, קבוצת הירדן וחברת רינובו, לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה. השאלה הייתה איך לחשב את היטל ההשבחה בפרויקטים בהם אושרה בניית קומה נוספת מכוח תכנית מתאר כללית, מעבר לזכויות מכוח תמ"א 38 שנכללות בפטור מביטל השבחה. השופט דחה את הגישות שהציגו הצדדים וקבע שיש לחשב את ההיטל בהתבסס על היחס שבין הקומה הנוספת לבין יתר השטחים. 

המערערות יזמו על שטחים שבבעלותן פרויקט הריסה ובניה מחדש הכולל זכויות מכוח תמ"א 38 וכן זכויות מכוח תכנית מפורטת אחרת החלה על הנכסים. בגין הוצאת היתר הבניה לפרויקטים של המערערות הנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה שומת היטל השבחה. המערערות הגישו שומות נגדיות.

נקודת המחלוקת הייתה אופן חישוב היטל ההשבחה בגין קומה נוספת, אשר אושרה מכוח התכנית הכללית, ואשר אינה כלולה בפטור שניתן לזכויות שמומשו מכוח תמ"א 38. 

גישת הוועדה המקומית הייתה שיש לערוך תחשיב היטל השבחה נפרד לגבי מלוא שטח הקומה הנוספת, וזאת בהתעלם מההשבחה, או העדר ההשבחה, של יתר חלקי המבנה (השבחה שהגיעה לסך של יותר מ-3 מיליון). 

היזמיות סברו כי יש לשום את המקרקעין בשני מצבי התכנון, לפני ואחרי ההיתר. כאשר, במסגרת המצב הקודם, יש להביא בחשבון את שווי דירות המגורים הקיימות (ללא פוטנציאל הנובע מתמ"א 38) ואילו במצב החדש יש להביא בחשבון את שווי מלוא השטחים שייבנו, וזאת בניכוי עלויות עודפות בגין התקנת חניות תת קרקעיות אשר נדרשות עבור הדירות החדשות בבניין וניכוי הוצאות פינוי דיירים.

לעמדת היזמיות, בשני הפרויקטים, תחשיב זה מוביל למסקנה כי שווי הבניין במצב הישן גבוה משוויו במצב החדש, ומכאן אין השבחה ואין היטל השבחה.

ועדת הערר סברה, כמו הוועדה המקומית שיש לחשב את ההשבחה הנובעת מהזכויות בגין הקומה הנוספת בלבד. אלא שלשיטתה, יש להציב חסם עליון להשבחה זו והוא ההשבחה הכוללת – הפער בין השווי הכולל של המצב החדש בהשוואה למצב הקודם.