תמצית חוק מסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

חוק מסוי מקרקעין

חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: החוק), עוסק במסוי זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין, בעת מכירתן (כאמור המדריך מתרכז במכירת זכות במקרקעין).

מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

זכות במקרקעין מוגדרת בחוק כ-בעלות, חכירה העולה על 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור (לעניין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מ-25 שנים).

מכירה לעניין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.

החוק קבע כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/ אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים אינן מכירות.

חוק מסוי מקרקעין הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זה יהודה ושומרון ולגבי אזרח ישראלי כהגדרתו בסעיף 16א').

תשומת הלב לתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין בעניין הנפקת אישור לרישום העסקה בלשכת הרשם ביישובי מיעוטים. 

מס שבח

סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין / זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי".

המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. לא יוטל מס במקרה של הפסד.

לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס, שבה נעשתה המכירה.

החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.

בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.

מס רכישה

סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה.

מס הרכישה הנו בשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל השווי ואילו בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג.

כמו כן קיימות תקנות מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה), התשל"ה – 1974 הקובעות פטורים והקלות ממס רכישה.

מקדמה למס שבח

סעיף 15(ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר בעסקאות המנויות בסעיף. 
גובה המקדמה נקבע כמפורט:

• 15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6.11.2001. 
• 7.5% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מיום 7.11.2001 ואילך.
• ברכישה מחברה שיעור המקדמה הוא תמיד 7.5% מהתמורה.

מועד תשלום המקדמה

הרוכש חייב בהעברת סכומי המקדמה מיד לאחר ששילם מעל 40% מהתמורה למוכר, וברכישה מקבלן מיד לאחר ששילם מעל 80% מהתמורה (אלא אם המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50 על היות המכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה).
בכל מקרה לא תקום חובת תשלום המקדמה לפני שחלפו 30 יום ממועד העסקה.

הקטנת סכום המקדמה

המוכר או הרוכש יכולים להגיש בקשה להקטנת מקדמה המבוססת על השומה העצמית למס שבח. במקרה של בקשה כזו יש לוודא כי הוגשו כל המסמכים התומכים בשומה העצמית.

את הבקשה להקטנה יש להגיש ע"ג טופס 7155 ולצרפה להצהרה המקוונת במקום המתאים. יובהר כי גם בסמכות המנהל להקטין מקדמה ביוזמתו.

המנהל יחליט הבקשה להקטנה תוך 20 יום מהגשתה או תוך 20 יום ממועד הגשת ההצהרה הכוללת שומה עצמית של המוכר – לפי המאוחר.

לא נתן המנהל תשובה במועד, יראו את הבקשה לעניין גובה המקדמה כאילו נתקבלה.

אם דחה המנהל את הבקשה להקטנת המקדמה ניתן להגיש בקשה לבחינת ההחלטה לדחיית הקטנת מקדמה וזאת ע"ג טופס 7156 אותו יש להגיש למשרד האזורי באופן שאינו מקוון. בקשה זו תיבחן על ידי גורם אחר שלא טיפל בבקשה הראשונה והוא ייתן תשובתו תוך 45 ימים. לא נתן החלטה במועד זה, יראו את הבקשה כאילו התקבלה.
יודגש כי גם למנהל מס שבח הסמכות להקטין את סכום המקדמה גם אם לא הוגשה בקשה על ידי אחד הצדדים. 

הוראות כלליות

• החוק קובע כי יראו את סכום המקדמה ששילם הרוכש כחוק כחלק מהתמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים לעסקה
• כדי שיופק שובר תשלום ייעודי למקדמה יש להגיש בקשה לתשלום מקדמה באמצעות טופס 7152.
• בעת תשלום מלוא המקדמה יינתן אישור לטאבו למס שבח.